Zúžení a rozšíření SJM u nemovitosti: notářský zápis a zápis do katastru
Manželé nemusí čekat na rozvod, aby si majetkově vypořádali, komu bude patřit dům nebo byt – zákon jim umožňuje smluvně upravit rozsah společného jmění manželů (SJM) už za trvání manželství. U nemovitosti to ale vždy vyžaduje notářský zápis a teprve zápis do katastru dává smlouvě plnou váhu i vůči třetím osobám, například věřitelům.
Stačí smlouva mezi manžely, nebo musíme na zúžení SJM k notáři?
K notáři musíte vždy. Podle § 716 odst. 2 občanského zákoníku vyžaduje smlouva o manželském majetkovém režimu (zúžení, rozšíření SJM i jiné modifikace) formu veřejné listiny, tedy notářského zápisu – obyčejná písemná dohoda mezi manžely je neplatná. Jde-li o nemovitost zapsanou v katastru, samotný notářský zápis navíc nestačí k tomu, aby změna byla nepřehlédnutelná i pro třetí osoby (třeba věřitele jednoho z manželů) – k tomu je podle § 719 a § 721 NOZ potřeba zápis do veřejného seznamu: buď přímo do katastru nemovitostí formou vkladu vlastnického práva, nebo do Evidence listin o manželském majetkovém režimu vedené Notářskou komorou ČR.
- Smlouva o zúžení nebo rozšíření SJM musí mít podle § 716 odst. 2 NOZ formu notářského zápisu, jinak je neplatná.
- Zúžením lze vyjmout nemovitost ze SJM do výlučného vlastnictví jednoho manžela, rozšířením naopak vložit výlučnou nemovitost do SJM.
- Vůči třetím osobám (např. věřitelům) má smlouva účinky až zápisem do veřejného seznamu podle § 719 a § 721 NOZ.
- U nemovitosti v katastru nemovitostí vzniká vlastnické právo teprve vkladem do katastru, ne dnem podpisu notářského zápisu.
- Smlouva nesmí obsahem ani účelem vyloučit povinnost manžela zajišťovat rodinné potřeby ani poškodit práva věřitelů.
- Obecná úprava SJM a jeho vypořádání po rozvodu se řeší jinými pravidly – tento průvodce se týká dobrovolné smluvní úpravy za trvání manželství.
Co je zúžení a rozšíření SJM
Jde o smluvní modifikaci zákonného režimu společného jmění manželů, kterou si manželé sami – bez soudu a bez rozvodu – upraví, co do SJM patří a co ne.
Zákonný režim SJM platí automaticky, pokud si manželé nesjednají jinak. Podle § 717 občanského zákoníku si ale mohou smluvně upravit i jiný, smluvený režim – od dílčí úpravy (zúžení nebo rozšíření rozsahu SJM) až po zásadní změnu (oddělené jmění, nebo vznik SJM až ke dni zániku manželství). Přehled nejčastějších variant shrnuje tabulka níže; tento průvodce se soustředí na praktický dopad na nemovitost.
| Smluvený režim | Dopad na majetek |
|---|---|
| Zúžení SJM | vybrané věci (i budoucí) se stávají výlučným vlastnictvím jednoho z manželů |
| Rozšíření SJM | výlučný nebo spoluvlastnický majetek jednoho z manželů vstupuje do společného jmění |
| Oddělené jmění | manželé si sjednají režim obdobný předmanželské smlouvě – SJM prakticky nevzniká |
| Vznik SJM až zánikem manželství | po dobu manželství hospodaří odděleně, společné jmění se vypořádá až při rozvodu |
Proč je nutný notářský zápis
Bez formy veřejné listiny – notářského zápisu – je smlouva o zúžení nebo rozšíření SJM neplatná bez ohledu na to, co si v ní manželé sjednali.
§ 716 odst. 2 občanského zákoníku stanoví, že smlouva o manželském majetkovém režimu vyžaduje formu veřejné listiny. V praxi to znamená sepsání u notáře formou notářského zápisu, který ověří totožnost manželů, srozumitelnost ujednání a zaznamená obsah smlouvy. Notář zároveň zajistí, aby smlouva – týká-li se nemovitosti zapsané v katastru – mohla posloužit jako podklad pro následný vklad vlastnického práva. Podle § 718 NOZ může smlouva obsahovat v podstatě jakékoli ujednání o rozsahu, obsahu i době vzniku majetkového režimu, pokud to zákon nezakazuje – typicky jde právě o vyjmutí konkrétní nemovitosti ze SJM do výlučného vlastnictví jednoho z manželů, nebo naopak o její vložení do SJM.
Kdy smlouva platí i vůči třetím osobám
Mezi manžely platí smlouva už podpisem notářského zápisu, vůči třetím osobám ale až zápisem do veřejného seznamu.
Notářský zápis sám o sobě upravuje vztahy jen mezi manžely. Aby se o změně nemusel dozvídat každý, kdo s jedním z manželů jedná (banka, obchodní partner, exekutor), zavádí zákon zápis do veřejného seznamu. Podle § 721 NOZ vede Notářská komora ČR Evidenci listin o manželském majetkovém režimu – smlouva se do ní zapíše, je-li to v ní ujednáno, jinak na žádost obou manželů. Zápis do této evidence (nebo přímo do katastru nemovitostí, jde-li o konkrétní zapsanou nemovitost) má účinky vůči všem, i vůči těm, kdo obsah smlouvy neznali. Bez zápisu do některého z těchto veřejných seznamů se manžel může vůči třetí osobě dovolávat smlouvy jen tehdy, prokáže-li, že o ní tato osoba věděla.
Zápis do katastru nemovitostí
U konkrétní nemovitosti nestačí ani notářský zápis, ani zápis v Evidenci listin – vlastnické právo se změní až vkladem do katastru nemovitostí.
Je-li předmětem zúžení nebo rozšíření SJM nemovitost, která je už zapsaná v katastru nemovitostí, nestačí notářský zápis sám o sobě k tomu, aby se změnil zápis vlastníka na listu vlastnictví. Notář na základě notářského zápisu podá návrh na vklad vlastnického práva ve prospěch manžela, kterému má nemovitost podle smlouvy napříště patřit výlučně (při zúžení), nebo naopak zapíše oba manžele jako spoluvlastníky v SJM (při rozšíření). Teprve tímto vkladem, ne dnem podpisu notářského zápisu, se stane zápis na listu vlastnictví závazným i pro třetí osoby a nemovitost skutečně změní vlastnický režim.
Kde jsou hranice smluvní volnosti manželů
Smlouva nesmí ohrozit schopnost manžela zajišťovat rodinné potřeby ani poškodit práva věřitelů, kteří o ní nevěděli.
Podle § 719 NOZ smluvený režim nesmí svým obsahem ani účelem vyloučit nebo omezit způsobilost manžela zajišťovat rodinné potřeby, ledaže s tím druhý manžel souhlasí nebo o omezení rozhodl soud ze závažného důvodu. V praxi to znamená, že zúžení SJM nemůže sloužit jako nástroj, kterým by jeden manžel zbavil rodinu prostředků na bydlení nebo obživu. Zúžení SJM navíc často řeší i ochranu majetku před podnikatelským rizikem jednoho z manželů – zde je ale potřeba počítat s tím, že vůči věřitelům, kteří o smlouvě nevěděli a jejichž pohledávka vznikla dřív, účinky zúžení nenastanou; věřitel se může domáhat uspokojení z majetku, který by jinak do SJM patřil, pokud prokáže, že se o změně nedozvěděl.
Jak probíhá zúžení nebo rozšíření SJM u nemovitosti krok za krokem
- Domluvte se na rozsahu zúžení nebo rozšíření
Určete přesně, která nemovitost (a případně jiný majetek) má ze společného jmění vystoupit, nebo do něj naopak vstoupit.
- Navštivte notáře a sepište smlouvu formou notářského zápisu
Bez formy veřejné listiny je smlouva podle § 716 odst. 2 NOZ neplatná.
- Dohodněte zápis do veřejného seznamu
Ujednejte v notářském zápisu zápis do Evidence listin o manželském majetkovém režimu, aby smlouva měla účinky i vůči třetím osobám.
- Podejte návrh na vklad do katastru nemovitostí
U konkrétní nemovitosti zajistí notář nebo manželé podání návrhu na vklad vlastnického práva podle nového rozsahu SJM.
- Počkejte na uplynutí ochranné lhůty a rozhodnutí katastru
Katastrální úřad rozhodne o vkladu po uplynutí zákonné 20denní ochranné lhůty od vyrozumění účastníků.
- Zkontrolujte zápis na listu vlastnictví
Teprve vkladem do katastru se změna vlastnického režimu nemovitosti stane účinnou vůči všem.
Časté dotazy
- Musí být smlouva o zúžení SJM u nemovitosti sepsaná notářem?
- Ano, podle § 716 odst. 2 občanského zákoníku vyžaduje smlouva o manželském majetkovém režimu formu veřejné listiny – notářského zápisu. Bez ní je neplatná.
- Kdy začne zúžení SJM platit vůči třetím osobám, například bance?
- Až zápisem do veřejného seznamu – buď do Evidence listin o manželském majetkovém režimu vedené Notářskou komorou ČR, nebo přímo do katastru nemovitostí u konkrétní nemovitosti.
- Stačí notářský zápis k tomu, aby se změnil vlastník nemovitosti na listu vlastnictví?
- Ne, u nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí musí navíc proběhnout vklad vlastnického práva – teprve ten změnu zápisu vlastníka skutečně provede.
- Můžeme zúžením SJM ochránit dům před věřiteli jednoho z manželů?
- Jen částečně a jen do budoucna. Vůči věřiteli, jehož pohledávka vznikla dřív a který o zúžení nevěděl, se účinky zúžení neuplatní.
- Můžeme si smluvit, že dům koupený až po zúžení nikdy do SJM nespadne?
- Ano, podle § 718 NOZ se smlouva může týkat i budoucího majetku a lze v ní předem vyloučit, že se určitá budoucí věc stane součástí SJM.
Zdroje a další čtení
- Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník — § 716–721, manželské majetkové právo
- Zákon č. 358/1992 Sb., notářský řád — evidence listin o manželském majetkovém režimu
- Zákon č. 256/2013 Sb., katastrální zákon — vklad vlastnického práva do katastru