Rozestavěná stavba a rozestavěná jednotka v katastru nemovitostí

Co je rozestavěná stavba

Rozestavěná stavba je budova postavená alespoň do stádia, kdy je již patrné stavebně technické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaží, ale stavba ještě není dokončena a nemá přidělené číslo popisné nebo evidenční. Jde tedy o mezistupeň mezi holým pozemkem se stavebním povolením a dokončenou stavbou zapsanou po kolaudaci. Do roku 2013 mohl vlastník takovou rozestavěnou budovu nechat zapsat do katastru jako samostatnou věc – tato možnost se ale s novým katastrálním zákonem výrazně omezila.

Proč rozestavěnou budovu nelze zapsat

Katastrální zákon č. 256/2013 Sb., účinný od 1. ledna 2014, zápis rozestavěné budovy jako samostatné rozestavěné věci již neumožňuje. Dokud dům není dokončen a zkolaudován, existuje z pohledu katastru jen pozemek, na kterém stavba vzniká – samostatný list vlastnictví pro rozestavěný dům proto nevznikne. Tento krok souvisel se zásadou, že stavba je od roku 2014 součástí pozemku, a katastr se soustředí na evidenci hotových staveb, ne na jejich rozpracované fáze.

„Klienti si často pletou stavební povolení s zápisem do katastru. Dokud dům nestojí a není zkolaudovaný, v katastru ho neuvidíte – ‚vaše‘ je jen parcela, na které stavba vzniká.“

Michal Prouza, provozovatel služby ČtiLV

Rozestavěná jednotka: výjimka pro byty

Výjimkou z pravidla je rozestavěná jednotka – byt nebo nebytový prostor ve výstavbě, který vlastník pozemku nebo budovy vymezí prohlášením vlastníka ještě před dokončením celé stavby. Katastrální zákon a katastrální vyhláška (357/2013 Sb.) zápis rozestavěné jednotky výslovně umožňují a v katastrálním operátu ji označují číslem jednotky s dodatkem, že jde o rozestavěnou jednotku. Smysl je praktický: developer tak může byt v novostavbě prodat a kupující na něj získat hypotéku ještě dříve, než je celá budova dokončena a zkolaudována.

Jak se financuje hypotéka na dům ve výstavbě

Když nelze rozestavěný rodinný dům zapsat do katastru, banky zajišťují úvěr na jeho stavbu jinak: zastaví pozemek, na kterém dům vzniká, a úvěr uvolňují postupně po jednotlivých čerpáních podle rozpočtu stavby a stupně rozestavěnosti, který obvykle ověří odhadce nebo bankovní technik přímo na místě. Právním základem je § 1309 občanského zákoníku, který umožňuje zřídit zástavní právo i k věci, která má vzniknout teprve v budoucnu – dům tak může být (spolu s pozemkem) fakticky zajištěním úvěru, i když ještě nemá vlastní zápis v katastru. U rozestavěné jednotky je situace jednodušší: banka zastaví přímo jednotku, která už v katastru zapsána je.

Na co si dát pozor při koupi

Kupujete-li rozestavěný rodinný dům od soukromé osoby, mějte na paměti, že předmětem koupě je právně pozemek se stavbou jako jeho součástí, ne samostatný „dům“ s vlastním listem vlastnictví. Před podpisem smlouvy si vyžádejte stavební povolení, rozpočet stavby a doklad o aktuálním stupni rozestavěnosti a kupní cenu vyplácejte postupně přes úschovu vázanou na dohodnutý harmonogram, ne najednou předem. Kupujete-li naopak byt v rozestavěné novostavbě od developera, ověřte si na listu vlastnictví jednotky, že je skutečně zapsána jako rozestavěná jednotka a že prohlášení vlastníka odpovídá tomu, co developer nabízí ve rezervační a kupní smlouvě.

Upozornění: Informace jsou orientační a nejsou právní službou. Podmínky financování i konkrétní smluvní zajištění rozestavěné nemovitosti doporučujeme před podpisem konzultovat s bankou a advokátem.