Pořadí zástavních práv k nemovitosti: jak se určuje a jak ho změnit

Co znamená pořadí zástavních práv

Pořadí určuje, který ze zástavních věřitelů se při zpeněžení nemovitosti uspokojí přednostně, pokud je k ní zapsáno víc zástavních práv současně.

Zástavní právo samo o sobě neznamená, že nemovitost nemůže sloužit jako zástava vícekrát. Nemovitost lze zastavit i podruhé a potřetí – typicky když vlastník k první hypotéce přibere ještě další úvěr zajištěný toutéž nemovitostí. V takovém případě mají všechna zástavní práva k téže nemovitosti své pořadí, které se uplatní hlavně ve chvíli, kdy dojde na výkon zástavního práva: při dražbě nebo jiném zpeněžení nemovitosti se výtěžek rozděluje postupně podle pořadí, ne rovným dílem mezi všechny věřitele.

Co pořadí určuje a kdy je výjimka

O pořadí rozhoduje okamžik doručení návrhu na vklad katastrálnímu úřadu; výjimkou je předem vyhrazené přednostní pořadí.

Podle § 982 odst. 1 občanského zákoníku pro pořadí věcných práv k cizí věci zapisovaných do veřejného seznamu (tedy i zástavních práv v katastru nemovitostí) rozhoduje doba podání návrhu na zápis, ne datum uzavření zástavní smlouvy ani datum, kdy katastrální úřad o vkladu skutečně rozhodl – rozhodovací lhůty se u jednotlivých návrhů mohou lišit, ale pořadí zůstává zafixované k okamžiku doručení. Práva zapsaná na základě návrhů podaných ve stejnou dobu mají pořadí stejné.

Výjimku umožňuje § 982 odst. 2 NOZ: vlastník může už při zřízení věcného práva ke své nemovitosti vyhradit a do katastru zapsat přednostní pořadí pro jiné právo, které v tu chvíli ještě neexistuje – typicky si tak developer nebo vlastník připraví „místo“ pro budoucí úvěr s lepším pořadím, než by mu jinak podle data vkladu náleželo.

Jak pořadí zjistit na listu vlastnictví

Pořadí odpovídá pořadí zápisů zástavních práv v části C listu vlastnictví – dřívější zápis znamená lepší pořadí.

Na listu vlastnictví najdete zástavní práva v části C (Omezení vlastnického práva). Je-li jich zapsáno víc, jejich pořadí odpovídá pořadí, v jakém jsou na listu vlastnictví uvedena – typicky podle data, pod kterým byl příslušný vklad povolen. U každého zápisu je uvedeno i číslo jednací, pod kterým byl návrh u katastrálního úřadu veden – to je klíčové zejména tehdy, kdy bylo více návrhů podáno ve stejný den a je potřeba přesně zjistit, který z nich měl dřívější pořadí. V nejasných případech (typicky u starších zápisů z dob před elektronickým podáním) je vhodné vyžádat si od katastrálního úřadu výpis ze sbírky listin.

Jaké má pořadí praktické dopady

Pořadí se projeví hlavně při výkonu zástavního práva, ale ovlivňuje i podmínky, za kterých banka poskytne další úvěr na již zastavenou nemovitost.

Právě proto, že věřitel s horším pořadím nese vyšší riziko, že se při dražbě neuspokojí vůbec (výtěžek nemusí stačit ani na věřitele s lepším pořadím), banky u koupě nemovitosti se zástavním právem nebo u dalšího úvěru na už zastavenou nemovitost zpravidla požadují buď výmaz existující zástavy, nebo si samy vyžádají lepší pořadí, než jaké by jim jinak náleželo.

Jak lze pořadí zástavních práv změnit

Pořadí lze změnit jen dohodou dotčených věřitelů zapsanou do katastru, nebo fakticky výmazem starší zástavy a vkladem nové.

Vlastník sám pořadí jednostranně změnit nemůže – potřebuje k tomu součinnost dotčených zástavních věřitelů. Občanský zákoník umožňuje věřitelům dohodnout se na ujednání o změně pořadí zástavních práv a nechat tuto změnu zapsat do katastru nemovitostí; typicky k tomu dochází, když věřitel s lepším pořadím souhlasí, že ustoupí věřiteli s pořadím horším (např. při refinancování u jiné banky). V praxi je ale často jednodušší starší zástavní právo vymazat (po splacení dluhu) a zástavní právo nového věřitele zapsat jako nové – to sice zpravidla znamená, že nová zástava získá až aktuální (nejhorší) pořadí, ale vyhne se to složitému vyjednávání o přednosti mezi věřiteli, kteří spolu jinak nemají žádný vztah.