AML: identifikace a kontrola klienta při koupi nemovitosti
Realitka chce kopii občanky, advokát se ptá, odkud máte peníze na koupi – nejde o zvědavost, ale o zákonnou povinnost. Vysvětlíme, co je identifikace a kontrola klienta podle zákona proti praní špinavých peněz (č. 253/2008 Sb.) a co dělat, když ji povinná osoba odmítne provést.
Proč po mně realitka, advokát nebo notář chtějí doklad totožnosti?
Protože jim to jako povinným osobám ukládá zákon č. 253/2008 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu (tzv. AML zákon). Musí vás identifikovat podle dokladu totožnosti, u firem zjistit skutečného majitele a u rizikovějších obchodů i zdroj peněz. Bez toho s vámi obchod nesmí uzavřít ani v něm pokračovat.
- Realitky, advokáti, notáři i banky jsou při koupi nemovitosti povinné osoby podle AML zákona (253/2008 Sb.).
- Identifikace klienta je povinná od hodnoty obchodu nad 1000 EUR, u podezřelého obchodu bez ohledu na limit.
- U právnických osob se navíc zjišťuje skutečný majitel, ne jen jednající osoba.
- U rizikovějších transakcí se povinná osoba může zeptat i na zdroj peněz – jde o zákonnou povinnost, ne zvědavost.
- Bez provedené identifikace povinná osoba nesmí obchod dokončit.
- Politicky exponované osoby (PEP) podléhají zesílené kontrole.
Kdo je povinná osoba a kdy identifikuje
Povinnou osobou podle AML zákona je při koupi nemovitosti typicky realitní zprostředkovatel, advokát, notář i banka – každý z nich identifikuje klienta ve chvíli, kdy se na transakci sám podílí, nezávisle na ostatních.
Zákon č. 253/2008 Sb. vyjmenovává široký okruh tzv. povinných osob, mezi které patří i realitní zprostředkovatelé, advokáti a notáři – ne jen banky, jak si řada lidí myslí. Povinnost identifikace se váže k okamžiku, kdy daná osoba klientovi poskytuje službu, takže se u jedné koupě nemovitosti může identifikace nezávisle opakovat: realitka při zprostředkování, advokát nebo notář při úschově peněz, banka při zřízení účtu nebo hypotéky.
| Povinná osoba | Kdy identifikuje klienta |
|---|---|
| Realitní zprostředkovatel | Vždy při zprostředkování koupě/prodeje; u nájmu jen od 10 000 EUR měsíčního nájemného |
| Advokát | Při úschově peněz nebo zastupování klienta v koupi/prodeji nemovitosti |
| Notář | Při notářské úschově a při sepisování notářského zápisu o převodu |
| Banka | Při otevření účtu, poskytnutí hypotéky nebo bankovní úschově |
Co identifikace a kontrola klienta obnáší
Základ tvoří ověření totožnosti podle platného dokladu; u firem se navíc zjišťuje skutečný majitel a u rizikovějších obchodů i politicky exponovaný status klienta a původ finančních prostředků.
„Povinná osoba identifikuje klienta nejpozději v okamžiku, kdy je zřejmé, že hodnota obchodu převyšuje částku 1000 EUR, pokud tento zákon nestanoví jinak.“
§ 7 odst. 1 zákona č. 253/2008 Sb.
Kupní cena nemovitosti tuto hranici prakticky vždy překročí, takže se u koupě nemovitosti identifikace uplatní téměř bez výjimky – a bez ohledu na limit i tehdy, jde-li o podezřelý obchod. Kontrola klienta jde dál než jen ověření dokladu: u právnické osoby povinná osoba zjišťuje skutečného majitele (viz průvodce evidence skutečných majitelů), posuzuje, zda klient nespadá mezi politicky exponované osoby, a podle míry rizika obchodu se může zeptat i na zdroj peněz – u koupě z vlastních úspor nebo hypotéky jde typicky o rychle zodpověditelnou, standardní otázku, ne o podezření vůči konkrétnímu klientovi.
Co když identifikaci odmítnete, nebo ji odmítne povinná osoba
Povinná osoba nesmí obchod uzavřít ani v něm pokračovat, dokud identifikaci a kontrolu klienta neprovede – jde o zákonnou povinnost, kterou nemůže smluvně obejít ani na žádost klienta.
Pokud klient součinnost odmítne, realitka, advokát ani notář transakci nedokončí – nejde o jejich rozhodnutí, ale o přímý důsledek AML zákona. U skutečně podezřelého obchodu navíc povinná osoba věc oznamuje Finančnímu analytickému úřadu (FAÚ), který dohled nad plněním AML povinností vykonává a může obchod na určitou dobu pozastavit. Požadavek na doklad totožnosti nebo dotaz na zdroj peněz proto není důvod k nedůvěře vůči realitce ani advokátovi – naopak jeho úplná absence by měla vzbudit otázku, zda daná osoba své zákonné povinnosti plní.
Časté dotazy
- Co znamená „identifikace a kontrola klienta“ podle AML zákona?
- Jde o soubor povinností, které zákon č. 253/2008 Sb. ukládá tzv. povinným osobám (realitkám, advokátům, notářům, bankám) – ověřit totožnost klienta podle dokladu, zjistit skutečného majitele u právnických osob, posoudit riziko obchodu a v odůvodněných případech se zeptat na původ peněz. Cílem je ztížit praní špinavých peněz a financování terorismu skrze nemovitosti.
- Musí mě identifikovat i realitní kancelář, nejen banka?
- Ano. Realitní zprostředkovatelé jsou podle AML zákona povinnou osobou stejně jako banky, advokáti nebo notáři. Při zprostředkování koupě nebo prodeje nemovitosti musí klienta identifikovat prakticky vždy; u zprostředkování nájmu jen pokud měsíční nájemné dosáhne alespoň 10 000 EUR.
- Od jaké částky musí povinná osoba identifikaci provést?
- Základní hranicí je hodnota obchodu převyšující 1000 EUR (§ 7 zákona č. 253/2008 Sb.). Bez ohledu na tuto hranici ale povinná osoba identifikaci provede vždy, pokud jde o podezřelý obchod nebo pokud s klientem navazuje trvalejší obchodní vztah – u koupě nemovitosti tak identifikace prakticky platí vždy, protože kupní cena limit 1000 EUR běžně mnohonásobně převyšuje.
- Jaké doklady a informace musím povinné osobě poskytnout?
- Standardně platný doklad totožnosti (občanský průkaz nebo pas), u právnické osoby výpis z obchodního rejstříku a údaje o skutečném majiteli, případně plnou moc, jednáte-li za jiného. Povinná osoba si smí pořídit kopii dokladu a zpracovávat tyto údaje výhradně pro účely AML zákona.
- Co je politicky exponovaná osoba a proč se mě na to ptají?
- Politicky exponovaná osoba (PEP) je typicky osoba ve významné veřejné funkci (např. ústavní činitel) nebo její blízký příbuzný a spolupracovník – u takových klientů AML zákon ukládá zesílenou kontrolu kvůli vyššímu riziku zneužití transakce. Dotaz na tento status je zákonná povinnost povinné osoby, ne osobní zvědavost makléře či advokáta.
- Musím vysvětlit, odkud mám peníze na koupi nemovitosti?
- U rizikovějších nebo nadstandardně vysokých transakcí ano – povinná osoba musí podle míry rizika zjišťovat i zdroj finančních prostředků a majetku klienta. U běžné koupě financované vlastními úsporami nebo hypotékou jde zpravidla o prostou, rychle zodpověditelnou otázku v rámci standardní kontroly klienta.
- Co se stane, když identifikaci odmítnu poskytnout?
- Povinná osoba s vámi podle AML zákona nesmí obchod uskutečnit ani v něm pokračovat, dokud identifikaci a kontrolu klienta neprovede – odmítnutí součinnosti tak v praxi znamená, že realitka, advokát ani notář transakci nedokončí. U podezřelého obchodu navíc povinná osoba věc oznamuje Finančnímu analytickému úřadu (FAÚ).
- Liší se povinnosti realitky od povinností advokáta nebo notáře?
- Základní rámec identifikace a kontroly klienta je pro všechny povinné osoby stejný, liší se ale okamžik a kontext: realitka identifikuje klienta při zprostředkování obchodu, advokát typicky při úschově peněz nebo právním zastoupení, notář při notářské úschově a sepisu notářského zápisu. V jedné transakci se tak identifikace může (nezávisle na sobě) opakovat u více povinných osob.
Zdroje a další čtení
- Zákon č. 253/2008 Sb., o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu — § 7 a násl. – identifikace a kontrola klienta
- Finanční analytický úřad (FAÚ) — metodické pokyny a dohled nad plněním AML povinností