Vespolné zástavní právo: hypotéka zajištěná více nemovitostmi najednou
Nestačí-li k zajištění úvěru hodnota jedné nemovitosti, banky sáhnou po zástavě k více nemovitostem najednou. Vysvětlíme, jak takové vespolné zástavní právo funguje, ze které nemovitosti se věřitel uspokojí a co to znamená pro spoluvlastníky a spoludlužníky.
Co je vespolné zástavní právo k nemovitostem?
Vespolné zástavní právo vzniká, když je jeden a týž dluh zajištěn zástavním právem k více samostatným nemovitostem najednou – podle § 1345 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, lze pro týž dluh zastavit vespolek i několik věcí. Zástavní věřitel pak není vázán žádným pořadím – může se uspokojit z kterékoli z zastavených nemovitostí, anebo ze všech najednou, podle toho, co je pro něj rychlejší nebo výhodnější.
- Vespolné zástavní právo zajišťuje jeden dluh zástavou k více nemovitostem najednou.
- Právní základ dává § 1345 občanského zákoníku – zákon nevyžaduje žádnou zvláštní smlouvu navíc.
- Věřitel se může uspokojit z kterékoli ze zastav, nebo ze všech – bez ohledu na pořadí jejich vzniku.
- Do katastru se zapisuje u každé nemovitosti zvlášť, s odkazem na tentýž zajištěný dluh.
- Banky ho využívají hlavně tehdy, když hodnota jedné nemovitosti na požadovaný úvěr nestačí.
- Zánik dluhu splněním ruší zástavní právo ke všem zastaveným nemovitostem najednou.
Co je vespolné zástavní právo?
Jde o zástavní právo, kterým je jeden dluh zajištěn zástavou k více samostatným věcem najednou – u nemovitostí typicky proto, že hodnota jediné z nich by k zajištění úvěru nestačila.
„Pro týž dluh lze zastavit vespolek i několik věcí. Zajišťuje-li týž dluh několik samostatných zástav, může se zástavní věřitel uspokojit z kterékoli z nich, anebo ze všech zástav.“
§ 1345 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
Na rozdíl od pořadí zástavních práv, které řeší situaci více věřitelů se zástavou ke stejné nemovitosti, vespolné zástavní právo řeší opačný případ: jeden věřitel a jeden dluh, ale více zastavených věcí. V praxi tak může být zajištěna jedna hypotéka zástavou k bytu i k chatě téhož vlastníka, nebo zástavou k nemovitostem dvou různých spoludlužníků, kteří společně o úvěr žádají.
Ze které nemovitosti se věřitel uspokojí?
Zákon dává zástavnímu věřiteli volnou volbu, ze které ze zastavených nemovitostí (nebo ze všech) se bude uspokojovat – nerozhoduje pořadí ani poměrné rozdělení mezi zástavami.
To má praktický důsledek zejména tam, kde zastavené nemovitosti patří různým osobám – například rodičům, kteří zastaví vlastní dům k zajištění hypotéky dítěte na jeho byt. Věřitel se může rozhodnout uspokojit se jen z jedné z nemovitostí, i kdyby byla hodnotnější nebo naopak snáze zpeněžitelná než ta druhá – zákon mu žádné pořadí ani poměrné rozvržení neukládá. Splněním dluhu (byť jen z výtěžku jedné ze zástav) zástavní právo zaniká ke všem zastaveným nemovitostem najednou, protože jde stále o tentýž dluh.
„Kdo přistupuje na vespolnou zástavu své nemovitosti k cizímu úvěru – typicky rodič dítěti – měl by počítat s tím, že banka si podle zákona vybere, odkud se uspokojí. Vyplatí se dopředu písemně ošetřit, jak by se v takovém případě vlastníci zastavených nemovitostí mezi sebou vyrovnali.“
Michal Prouza, provozovatel služby ČtiLV
Jak se zapisuje do katastru nemovitostí?
Vespolné zástavní právo se do katastru zapisuje u každé zastavené nemovitosti samostatně, byť jde právně o zajištění jednoho a téhož dluhu.
Katastrální úřad zapíše zástavní právo do sekce C listu vlastnictví každé z dotčených nemovitostí zvlášť, obvykle s odkazem na stejnou zástavní smlouvu a stejnou zajištěnou pohledávku. Kupující nebo spoluvlastník proto na výpisu jedné nemovitosti nemusí poznat, že stejný dluh zajišťuje i jiná, jinde zapsaná nemovitost – tuto informaci lze ověřit až v zástavní smlouvě uložené ve sbírce listin katastru nemovitostí. Po splacení dluhu je proto potřeba požádat o výmaz zástavního práva u všech zastavených nemovitostí, ne jen u té, ze které se věřitel fakticky uspokojil.
Co ověřit před přistoupením k vespolné zástavě nemovitosti
- Ověřte, čí dluh zástava skutečně zajišťuje
Zjistěte přesnou výši a splatnost zajištěné pohledávky – vespolná zástava váže vaši nemovitost na celý dluh, ne jen na jeho poměrnou část.
- Zjistěte, které další nemovitosti dluh zajišťují
Vyžádejte si od věřitele nebo z zástavní smlouvy přehled všech nemovitostí zahrnutých do vespolné zástavy.
- Sjednejte si dohodu o vzájemném vyrovnání mezi zástavci
Předem písemně ošetřete, jak se vlastníci jednotlivých zastavených nemovitostí vyrovnají, pokud se věřitel uspokojí jen z jedné z nich.
- Po splacení dluhu žádejte výmaz u všech zastavených nemovitostí
Nespoléhejte na to, že zánik dluhu se do katastru propíše automaticky – výmaz je nutné aktivně podat ke každému dotčenému listu vlastnictví.
Časté dotazy
- Co je vespolné zástavní právo?
- Situace, kdy je jeden a týž dluh zajištěn zástavním právem k více samostatným věcem najednou (typicky k více nemovitostem) – upravuje ji § 1345 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.
- Ze které nemovitosti se věřitel uspokojí jako první?
- Zákon mu dává volbu – může se uspokojit z kterékoli ze zastavených nemovitostí, anebo ze všech najednou, podle toho, co je pro něj výhodnější nebo rychlejší, ne podle pořadí, ve kterém byly zastaveny.
- Proč banky vespolné zástavní právo využívají?
- Nejčastěji tehdy, když hodnota jedné nemovitosti klientovi na požadovanou výši úvěru nestačí – přidáním další nemovitosti do zástavy (vlastní, nebo patřící třetí osobě jako spoludlužníkovi) banka získá dostatečné krytí bez nutnosti řešit více samostatných úvěrů.
- Zapisuje se vespolné zástavní právo v katastru u každé nemovitosti zvlášť?
- Ano, zástavní právo se zapisuje k té které nemovitosti v sekci C jejího vlastního listu vlastnictví – katastr u zápisu obvykle uvádí, že jde o zástavu zajišťující tentýž dluh spolu s jinou konkrétní nemovitostí.
- Co když věřitele uspokojí jen jedna z zastavených nemovitostí?
- Zástavní právo k ostatním nemovitostem tím zaniká spolu se zánikem zajištěné pohledávky – nejde o to, že by se dluh dělil poměrně mezi zástavy, ale o to, že jde stále o jeden a týž dluh, který zanikl splněním.
- Má vlastník jedné ze zastavených nemovitostí právo na náhradu od ostatních?
- Pokud věřitele uspokojí prodejem jen jedné z více nemovitostí patřících různým vlastníkům, může mít vlastník, jehož nemovitost byla postižena, podle obecných pravidel o bezdůvodném obohacení nárok na vypořádání vůči ostatním, v jejichž prospěch dluh takto zanikl – konkrétní nárok ale záleží na dohodě mezi zástavci.
Zdroje a další čtení
- Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník — § 1345 – vespolné zástavní právo k několika věcem pro jeden dluh