Výhrada zpětné koupě nemovitosti
Prodávající si u nemovitosti může vedle kupní smlouvy sjednat i právo požádat o její zpětný odkup. Vysvětlíme, jak výhrada zpětné koupě funguje, jak dlouho platí a kdy se dostane i na list vlastnictví.
Co je výhrada zpětné koupě nemovitosti?
Výhrada zpětné koupě je ujednání v kupní smlouvě, kterým si prodávající vyhradí právo žádat, aby mu kupující nemovitost na požádání prodal zpět – obvykle za stejnou cenu, za jakou ji koupil. Pokud si strany nesjednají jinou lhůtu, platí u nemovitosti podle § 2135 a násl. občanského zákoníku desetiletá zákonná lhůta k uplatnění práva od uzavření smlouvy. Do katastru nemovitostí se výhrada zapíše jako věcné právo jen tehdy, bylo-li to výslovně ujednáno – jinak zavazuje jen původní smluvní strany.
- Výhradu zpětné koupě si sjednává prodávající jako vedlejší ujednání kupní smlouvy (§ 2135 a násl. NOZ).
- Nebyla-li sjednána lhůta, platí u nemovité věci desetiletá zákonná lhůta od uzavření smlouvy.
- Zpětná koupě se vypořádá za původní kupní cenu, se vzájemným vyrovnáním užitků a stavu věci.
- Povinnost kupujícího přechází na dědice; právo prodávajícího lze postoupit jen při výslovném ujednání.
- Zápis do katastru jako věcné právo je nutný, aby výhrada zavazovala i budoucí nabyvatele nemovitosti.
Jak výhrada zpětné koupě funguje
Výhradu zpětné koupě sjednává prodávající už v kupní smlouvě, kterou nemovitost převádí na kupujícího. Podle § 2135 občanského zákoníku tím kupujícímu vzniká povinnost převést nemovitost zpět na prodávajícího, požádá-li o to – nejde tedy o automatický zánik kupujícího vlastnictví, ale o závazek, který se aktivuje až na žádost prodávajícího. Typicky se sjednává, chce-li prodávající zachovat možnost nemovitost v budoucnu (např. po splnění nějaké podmínky, nebo jen z opatrnosti) znovu získat, aniž by musel čekat, zda ji kupující bude ochoten dobrovolně prodat.
Lhůta a vypořádání zpětné koupě
Strany si mohou lhůtu k uplatnění práva sjednat samy. Pokud ji nesjednají, platí u nemovité věci desetiletá lhůta od uzavření kupní smlouvy, po jejímž uplynutí právo zaniká. Při samotné zpětné koupi kupující vrátí nemovitost v nezhoršeném stavu a prodávající mu vrátí původní kupní cenu – ne aktuální tržní cenu nemovitosti; strany si zároveň vyrovnají případné užitky z peněz a plody z věci. Povinnost kupujícího převést věc zpět přechází na jeho dědiceautomaticky. Samo právo prodávajícího žádat zpětnou koupi ale může přejít nebo být postoupeno třetí osobě jen tehdy, bylo-li to ve smlouvě výslovně ujednáno.
„Výhradu zpětné koupě si klienti často pletou s předkupním právem – rozdíl je v tom, kdo má iniciativu. U zpětné koupě ji má prodávající a může o ni požádat kdykoli v lhůtě, u předkupního práva čeká oprávněný na to, až se aktuální vlastník rozhodne věc prodat.“
Michal Prouza, provozovatel služby ČtiLV
Srovnání s podobnými instituty
Výhrada zpětné koupě patří mezi vedlejší ujednání kupní smlouvy, podobně jako předkupní právo nebo zákaz zcizení a zatížení. Všechny tři instituty spojuje, že váží i budoucí nabyvatele nemovitosti jen tehdy, byly-li výslovně zapsány do katastru jako věcné právo – jinak zavazují jen strany, které je sjednaly.
| Institut | Kdo je oprávněný | Co spouští uplatnění práva | Zápis do katastru |
|---|---|---|---|
| Výhrada zpětné koupě | Prodávající (bývalý vlastník) | Prodávající o zpětnou koupi požádá – je to jeho volba, ne automatická povinnost kupujícího nabízet | Věcné právo v katastru jen bylo-li výslovně ujednáno, jinak jen mezi stranami |
| Předkupní právo | Oprávněná osoba (např. spoluvlastník) | Kupující (aktuální vlastník) se rozhodne věc prodat třetí osobě | Věcné právo v katastru jen bylo-li výslovně ujednáno jako věcné |
| Zákaz zcizení a zatížení | Oprávněná osoba (např. banka) | Vlastník chce věc prodat nebo zastavit bez souhlasu oprávněného | Věcné právo v katastru jen bylo-li výslovně ujednáno jako věcné |
Upozornění: Informace jsou orientační a nenahrazují právní posouzení konkrétní smlouvy. Zda se výhrada zpětné koupě do konkrétního případu hodí a jak ji přesně formulovat, je vhodné probrat s advokátem už při sjednávání kupní smlouvy.
Časté dotazy
- Co přesně znamená výhrada zpětné koupě u nemovitosti?
- Prodávající si v kupní smlouvě vyhradí právo kdykoli v ujednané nebo zákonné lhůtě požádat, aby mu kupující nemovitost prodal zpět – obvykle za stejnou cenu, za jakou ji koupil. Jde o vedlejší ujednání kupní smlouvy podle § 2135 a násl. občanského zákoníku.
- Jak dlouho platí výhrada zpětné koupě, pokud si strany lhůtu nesjednají?
- U nemovité věci platí zákonná desetiletá lhůta od uzavření kupní smlouvy, pokud si strany výslovně nesjednaly jinou lhůtu. Po jejím uplynutí právo žádat zpětnou koupi zaniká.
- Zapisuje se výhrada zpětné koupě do katastru nemovitostí?
- Ano, ale jen pokud si to strany výslovně ujednaly jako věcné právo – pak zápis váže i budoucí nabyvatele nemovitosti. Bez tohoto ujednání jde jen o závazek mezi původním prodávajícím a kupujícím, který nezavazuje nikoho dalšího.
- Přechází výhrada zpětné koupě na dědice?
- Povinnost kupujícího věc na požádání prodat zpět přechází na jeho dědice automaticky. Právo prodávajícího žádat zpětnou koupi ale může postoupit třetí osobě jen tehdy, bylo-li to ve smlouvě výslovně ujednáno.
- Musí kupující při zpětné koupi dostat zpět celou původní kupní cenu?
- Ano, jde o vrácení původně sjednané kupní ceny, ne o nové stanovení ceny podle aktuální hodnoty nemovitosti. Strany si zároveň vyrovnají užitky – kupující vrátí věc v nezhoršeném stavu, prodávající vrátí kupní cenu.
Zdroje a další čtení
- Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník — § 2135 a násl. – výhrada zpětné koupě
- ČÚZK – Nahlížení do katastru nemovitostí — ověření zapsaných věcných práv u konkrétní nemovitosti