Může cizinec koupit nemovitost v Česku?

Co dnes cizinec koupí bez omezení

Do roku 2011 obsahoval § 17 devizového zákona (219/1995 Sb.) omezení, za jakých podmínek mohl cizí státní příslušník nabýt nemovitost v Československu, respektive v Česku. Novela č. 206/2011 Sb. toto omezení s účinností od 19. července 2011 zrušila – od té doby může byt, dům nebo stavební pozemek koupit, zdědit nebo přijmout darem kdokoli, bez ohledu na státní příslušnost či místo trvalého pobytu. Devizový zákon jako celek pak byl definitivně zrušen zákonem č. 323/2016 Sb. s účinností od 18. října 2016, takže dnes už neexistuje ani formální právní rámec, ze kterého by podobné omezení mohlo znovu vyplývat.

Nabytí nemovitosti probíhá stejným postupem jako u českého občana – kupní, darovací nebo jiná smlouva a následně vklad do katastru nemovitostí. Jediným rozdílem bývá praktická administrativa (např. potřeba daňového identifikačního čísla nebo úředně ověřeného překladu dokladů), ne samotné vlastnické právo.

Výjimka pro zemědělskou a lesní půdu od roku 2024

Rozsáhlá novela zákona č. 334/1992 Sb., o ochraně zemědělského půdního fondu (zákon č. 183/2024 Sb.), zavedla s účinností od 1. července 2024 nové omezení podle § 9: stát, občan ani právnická osoba se sídlem ve státě, jehož právní řád neumožňuje občanům a firmám z Česka nabývat zemědělskou půdu, nemohou takovou půdu nabýt ani v Česku – jde o tzv. princip vzájemnosti (reciprocity). Lesní pozemky určené k plnění funkcí lesa (PUPFL) se podle lesního zákona posuzují obdobně. Výjimkou je vždy nabytí děděním a osoby s trvalým pobytem v ČR.

Důležité je, že se výjimka netýká občanů a firem se sídlem v EU, EHP nebo Švýcarsku – ti nabývají zemědělskou i lesní půdu bez omezení stejně jako čeští občané. Praktická past přitom je, že zemědělská půda podle katastrálního druhu pozemku zahrnuje i zahrady, sady a trvalé travní porosty – restrikce se tak nemusí týkat jen velkých lánů orné půdy, ale klidně i zahrady u běžného rodinného domu. Samostatnou otázkou zůstává zákonné předkupní právo státu, které podle zákona č. 503/2012 Sb., o Státním pozemkovém úřadu, může vázet na pozemcích dříve převedených ze státu – jde o jiný mechanismus než omezení podle reciprocity a týká se všech nabyvatelů bez ohledu na státní příslušnost.

„Nejčastější chybou bývá domněnka, že se omezení zemědělské půdy týká jen rozsáhlých lánů. Ve skutečnosti stačí, aby byl pozemek v katastru evidován jako zahrada nebo sad, a u nabyvatele mimo EU/EHP je nutné vzájemnost prověřit.“

Michal Prouza, provozovatel služby ČtiLV

Jak si ověřit, zda pozemek podléhá omezení

• Zkontrolujte druh pozemku na listu vlastnictví a v katastrální mapě – zajímá vás, zda jde o ornou půdu, zahradu, sad, trvalý travní porost nebo lesní pozemek určený k plnění funkcí lesa.
• Ověřte stát sídla nebo státní příslušnost nabyvatele a zda nejde o občana/firmu z EU, EHP nebo Švýcarska – ti mají výjimku automaticky.
• U nabyvatelů mimo tuto skupinu prověřte, zda právní řád jejich domovského státu naopak umožňuje nabývání zemědělské půdy českými občany a firmami (princip vzájemnosti).
• Prověřte v katastru, zda na pozemku neváže předkupní právo státu z dřívějšího převodu ze Státního pozemkového úřadu.
• Při jakékoli nejistotě, zejména u nabyvatelů ze třetích zemí, doporučujeme konzultaci s advokátem ještě před podpisem smlouvy.

Upozornění: Informace jsou orientační a nejsou právní službou. Posouzení konkrétního nabyvatele podle principu vzájemnosti závisí na aktuálním stavu práva jeho domovského státu – při pochybnostech ověřte aktuální stav u advokáta nebo přímo u katastrálního úřadu.