Společné jmění manželů (SJM) a nemovitost
Společné jmění manželů (SJM) je zákonný majetkový režim, ve kterém manželům patří majetek nabytý za trvání manželství společně a nedílně, bez určených podílů. U nemovitostí to znamená, že k prodeji nebo zastavení je zpravidla potřeba souhlas obou manželů.
Co je SJM u nemovitosti jednoduše?
Nemovitost koupená za trvání manželství obvykle spadá do společného jmění manželů (SJM)– patří oběma manželům společně, i když je na listu vlastnictví zapsaný jen jeden z nich. Výjimkou jsou nemovitosti nabyté darem, děděním nebo z výlučného majetku jednoho z manželů.
- SJM vzniká ze zákona uzavřením manželství, pokud si ho manželé smlouvou neupraví jinak.
- Nemovitost koupená za manželství do SJM spadá, i když je na LV zapsán jen jeden manžel.
- Prodej nebo zástava nemovitosti v SJM vyžaduje souhlas obou manželů.
- Po rozvodu je třeba SJM vypořádat, jinak platí zákonná domněnka podílového spoluvlastnictví.
Co spadá do SJM a co ne
Do SJM patří majetek, který kterýkoli z manželů nabyl za trvání manželství– typicky nemovitost koupená z společných nebo výdělečných prostředků. Výjimkou je majetek nabytý darem nebo děděním, věci sloužící osobní potřebě jednoho z manželů a majetek nabytý za výlučný majetek, který manžel vlastnil už před svatbou. U nabývacích titulů se historie nabytí dohledá v sekci E listu vlastnictví – podrobně ji popisuje průvodce jak číst list vlastnictví.
SJM na listu vlastnictví
Protože SJM vzniká ze zákona, nemovitost do něj může spadat, i když je na LV v sekci A zapsán jen jeden z manželů. V praxi se proto u nemovitostí nabytých za manželství často zapisují oba manželé, případně se u jména vlastníka doplňuje poznámka „SJM“, aby zápis odpovídal skutečnému majetkovému stavu.
„Zápis na listu vlastnictví a skutečný majetkový režim nejsou vždy totéž. I když je na LV jen jeden z manželů, nemovitost může fakticky patřit do SJM oběma – to je potřeba prověřit ještě před koupí.“
Michal Prouza, provozovatel služby ČtiLV
Prodej a zástava nemovitosti v SJM
Prodej, darování nebo zastavení nemovitosti v SJM je jednání, které přesahuje běžnou správu společného majetku, a proto vyžaduje souhlas druhého manžela. Pokud jeden z manželů jedná bez souhlasu, může se druhý manžel dovolat neplatnosti takového jednání. Před koupí nemovitosti proto vždy ověřte, zda smlouvu podepisují oba manželé, nebo zda existuje jasný souhlas druhého z nich.
SJM vs. podílové spoluvlastnictví
| Majetkový režim | Co znamená | Typ |
|---|---|---|
| Společné jmění manželů (SJM) | Manželé vlastní nemovitost společně a nedílně, bez určených podílů. Vzniká ze zákona uzavřením manželství, pokud si ho manželé smlouvou neupraví jinak. | Bezpodílové |
| Podílové spoluvlastnictví | Každý spoluvlastník má přesně určený podíl (např. 1/2), se kterým může svým dílem nakládat samostatně – prodat ho, darovat nebo zastavit. | S určenými podíly |
| Výlučné (výhradní) vlastnictví jednoho z manželů | Nemovitost patří jen jednomu z manželů – typicky ji nabyl před manželstvím, darem nebo děděním. Druhý manžel k ní vlastnická práva nemá. | Mimo SJM |
Rozdíl je klíčový hlavně při prodeji: podílový spoluvlastník může svým podílem nakládat samostatně, zatímco u SJM je k převodu nemovitosti potřeba souhlas obou manželů. Manželé mohou zákonný režim SJM smluvně zúžit, rozšířitnebo dohodnout jeho vznik až ke dni zániku manželství – vždy formou notářského zápisu evidovaného u Notářské komory ČR.
Co se SJM stane při rozvodu
Rozvodem SJM zanikáa mělo by být vypořádáno dohodou bývalých manželů nebo soudem, nejlépe do tří let. Pokud se vypořádání v této lhůtě neprovede, uplatní se zákonná domněnka – u nemovitostí obvykle znamená, že si je bývalí manželé ponechávají v podílovém spoluvlastnictví se stejnými podíly.
Upozornění:Text je orientační a nenahrazuje právní posouzení konkrétní situace. Majetkový režim manželů a jeho vypořádání vždy konzultujte s advokátem nebo notářem a stav ověřte v katastru nemovitostí.
Časté dotazy
- Musí být na kupní smlouvě na nemovitost oba manželé?
- Právně stačí, aby smlouvu podepsal jen jeden z manželů, protože nemovitost do SJM spadá ze zákona bez ohledu na to, kdo je uveden jako kupující. V praxi se ale na listu vlastnictví často zapisují oba manželé nebo se doplňuje poznámka SJM, aby stav odpovídal skutečnému majetkovému režimu.
- Kdy nemovitost nepatří do SJM, i když je koupená za manželství?
- Výjimkou jsou nemovitosti nabyté darem, děděním, nebo za majetek, který manžel vlastnil už před svatbou (výlučný majetek), a nemovitosti sloužící osobní potřebě jednoho z manželů. Tyto případy je vhodné doložitelně odlišit, aby nedošlo ke sporu při vypořádání.
- Potřebuje prodej nebo zastavení nemovitosti v SJM souhlas obou manželů?
- Ano. Prodej, darování nebo zastavení nemovitosti v SJM je jednání přesahující běžnou správu společného majetku a vyžaduje souhlas druhého manžela. Bez něj se může druhý manžel dovolat neplatnosti právního jednání.
- Co se stane s nemovitostí v SJM při rozvodu?
- SJM zaniká rozvodem a mělo by být vypořádáno dohodou nebo soudem, obvykle do tří let. Pokud vypořádání v této lhůtě neproběhne, uplatní se zákonná domněnka a u nemovitostí platí, že si je bývalí manželé ponechávají v podílovém spoluvlastnictví se stejnými podíly.
- Jak lze SJM u nemovitosti zúžit nebo rozšířit?
- Manželé mohou smluvně upravit rozsah SJM – zúžit ho, rozšířit, nebo dohodnout vznik SJM až ke dni zániku manželství. Taková dohoda musí mít formu notářského zápisu a eviduje se v Seznamu listin o manželském majetkovém režimu u Notářské komory ČR.
Zdroje a další čtení
- Občanský zákoník (č. 89/2012 Sb.) — společné jmění manželů, § 708 a násl.
- Notářská komora ČR – dědické a rodinné právo — notářské zápisy o manželském majetkovém režimu
- Společné jmění manželů – Wikipedie — obecné vysvětlení pojmu