DPH při prodeji nemovitosti
Prodáváte byt, dům nebo pozemek a nevíte, jestli se do ceny počítá DPH? Vysvětlíme, kdy prodej nemovitosti podléhá dani z přidané hodnoty, kdy je naopak od DPH osvobozen a v čem se DPH liší od daně z příjmu a od zrušené daně z nabytí.
Platí se DPH při prodeji nemovitosti?
Jen pokud je prodávající plátce DPH a jde o stavbu, jednotku nebo stavební pozemek v režimu, kdy zákon osvobození nepřipouští. Rozhodující je pětiletý test od prvního kolaudačního souhlasu nebo prvního obydlení stavby (§ 56 zákona o DPH) – do 5 let prodej plátcem DPH obecně podléhá, po 5 letech je osvobozen. Stavební pozemek určený k zástavbě podléhá DPH vždy. Prodej mezi soukromými osobami mimo podnikání DPH neřeší vůbec.
- DPH se u prodeje nemovitosti řeší, jen když je prodávající plátce DPH (§ 56 zákona č. 235/2004 Sb.).
- Rozhoduje pětiletý test od prvního kolaudačního souhlasu nebo prvního obydlení stavby.
- Nezastavěné pozemky jsou od DPH osvobozeny, kromě stavebního pozemku určeného k zástavbě.
- Prodej mezi soukromými osobami mimo podnikání se DPH netýká vůbec.
- DPH je jiná daň než opakovaná daň z nemovitých věcí nebo daň z příjmu z prodeje.
Kdo DPH při prodeji nemovitosti řeší
Daň z přidané hodnoty se u prodeje nemovité věci uplatní jen tehdy, když prodávající vystupuje jako plátce DPH a prodej je součástí jeho ekonomické činnosti – typicky developer, realitní společnost nebo podnikatel, který nemovitost zahrnul do obchodního majetku. Prodává-li nemovitost soukromá osoba mimo podnikání, otázka DPH se vůbec neotevírá; taková osoba místo toho řeší jen daň z příjmu z prodeje, případně její osvobození podle časového testu nebo bydliště.
Pětiletý test u staveb a jednotek
U dodání stavby, bytové nebo nebytové jednotky plátcem DPH rozhoduje podle § 56 zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, doba od prvního kolaudačního souhlasu nebo ode dne, kdy bylo započato první užívání stavby – podle toho, co nastane dřív. Do 5 let od tohoto okamžiku prodej obecně DPH podléhá (sazba 21 %); po uplynutí 5 let je od DPH osvobozen. I u osvobozeného prodeje se ale plátce DPH může s kupujícím, je-li rovněž plátcem, dohodnout, že dani podrobí dobrovolně – typicky proto, aby si mohl uplatnit odpočet daně na vstupu.
„Pětiletý test u DPH se často plete s desetiletým časovým testem u daně z příjmu – jde ale o úplně jiná pravidla pro jiný okruh prodávajících. Běžného prodávajícího mimo podnikání se DPH netýká vůbec.“
Michal Prouza, provozovatel služby ČtiLV
DPH u prodeje pozemku
Zastavěný pozemek sdílí daňový režim stavby, která na něm stojí – pokud je stavba osvobozena, je osvobozen i pozemek pod ní. Nezastavěný pozemek je od DPH obecně osvobozen s jednou důležitou výjimkou: prodej stavebního pozemku určeného k zástavbě (tj. pozemku, na který navazuje územní rozhodnutí, souhlas s provedením ohlášeného stavebního záměru, stavební povolení nebo pro nějž byla podána žádost o tato rozhodnutí) plátcem DPH dani podléhá vždy, bez ohledu na to, jak dlouho ho prodávající vlastnil.
Srovnání s jinými daněmi
DPH z prodeje nemovitosti je potřeba odlišit od dvou dalších daní, které se s prodejem nemovitosti pojí, ale řeší jiné situace a jiné osoby:
| Situace | DPH | Daň z příjmu |
|---|---|---|
| Prodej staré nemovitosti soukromou osobou | Neřeší se – DPH se týká jen plátců DPH | Řeší se – platí časový test 10/5 let a osvobození při bydlišti |
| Prodej nové stavby developerem (plátcem DPH) do 5 let od kolaudace | Prodej podléhá DPH 21 % | Řeší kupující jen výjimečně, DPH je součástí ceny developera |
| Prodej stavby plátcem DPH po 5 letech od kolaudace | Prodej je od DPH osvobozen (lze zvolit zdanění dohodou stran) | Neřeší se, jde-li o podnikatelský prodej mimo osobní vlastnictví |
| Prodej nezastavěného pozemku, který není určen k zástavbě | Osvobozeno od DPH | Platí obecná pravidla daně z příjmu podle situace prodávajícího |
| Prodej stavebního pozemku určeného k zástavbě plátcem DPH | Podléhá DPH vždy, bez ohledu na dobu držby | Řeší se jen u prodávajících mimo běžné podnikání |
Daň z nabytí nemovitých věcí, kterou dřív platil kupující, byla v Česku zrušena už v roce 2020 a s DPH nemá nic společného. Opakovanou roční daň z nemovitých věcí pak platí vlastník bez ohledu na to, zda šlo o zdanitelný, nebo osvobozený prodej.
Upozornění: Informace jsou orientační a nejsou daňovým poradenstvím. Posouzení, zda konkrétní prodej DPH podléhá, doporučujeme před podpisem kupní smlouvy konzultovat s daňovým poradcem nebo účetním prodávajícího.
Časté dotazy
- Musím jako soukromá osoba řešit DPH při prodeji bytu?
- Ne. DPH se týká jen prodávajících, kteří jsou plátci DPH a prodej uskutečňují v rámci ekonomické činnosti. Běžný prodej bytu nebo domu mezi soukromými osobami mimo podnikání DPH neřeší vůbec.
- Co znamená pětiletý test u DPH z nemovitosti?
- Podle § 56 zákona o DPH je dodání stavby, jednotky nebo jejich částí od DPH osvobozeno, pokud od vydání prvního kolaudačního souhlasu nebo od prvního obydlení uplynulo víc než 5 let. Do té doby prodej plátcem DPH obecně dani podléhá.
- Podléhá DPH prodej pozemku?
- Zastavěný pozemek sdílí daňový režim stavby, která na něm stojí. Nezastavěný pozemek je od DPH osvobozen s výjimkou stavebního pozemku určeného k zastavění, jehož prodej plátcem DPH dani podléhá vždy, bez ohledu na dobu držby.
- Jak DPH souvisí s daní z nabytí nemovitých věcí?
- Nesouvisí – daň z nabytí nemovitých věcí byla v Česku zrušena k roku 2020. DPH je samostatná, odlišná daň, která se řeší jen u prodávajících v postavení plátce DPH.
- Kdo DPH z prodeje nemovitosti fakticky platí?
- DPH je součástí sjednané kupní ceny a do státního rozpočtu ji odvádí prodávající – plátce DPH. Kupující ji fakticky uhradí v rámci ceny, kterou zaplatí podle kupní smlouvy.
Zdroje a další čtení
- Zákon o DPH (235/2004 Sb.), § 56 — osvobození při dodání vybraných nemovitých věcí
- Finanční správa – DPH — obecné informace k dani z přidané hodnoty
- Finanční správa – daň z příjmu fyzických osob — srovnání s daní z příjmu z prodeje