Smlouva o smlouvě budoucí kupní na byt v novostavbě
U bytu v novostavbě obvykle nejdřív podepíšete smlouvu o smlouvě budoucí kupní, ne rovnou kupní smlouvu. Vysvětlíme, k čemu vás zavazuje, proč sama o sobě nepřevádí vlastnictví a jak si ochránit zálohy placené developerovi ještě před dokončením stavby.
Co je smlouva o smlouvě budoucí kupní na byt v novostavbě a k čemu zavazuje?
Podle § 1785 občanského zákoníku se smlouvou o smlouvě budoucí (SoBK) strany zavazují uzavřít v budoucnu řádnou kupní smlouvu na konkrétní jednotku, a to typicky poté, co developer dokončí stavbu a vznikne samostatná bytová jednotka. Sama SoBK vlastnictví bytu nepřevádí – to kupujícímu vznikne až vkladem do katastru nemovitostí na základě navazující kupní smlouvy, ne podpisem SoBK ani zaplacením zálohy developerovi.
- SoBK sama o sobě nepřevádí vlastnictví bytu – jen zavazuje strany uzavřít v budoucnu řádnou kupní smlouvu, obvykle po dokončení stavby.
- Vlastnictví bytu vznikne kupujícímu až vkladem do katastru na základě navazující kupní smlouvy, ne podpisem SoBK ani platbou zálohy.
- Kupní cenu developer typicky vybírá po splátkách vázaných na postup výstavby – peníze by měly jít přes vázaný účet nebo úschovu, ne přímo na běžný účet developera.
- SoBK musí mít písemnou formu a obsahovat alespoň obecně vymezený obsah budoucí kupní smlouvy (cena, předmět, termín).
- Pokud developer smlouvu odmítne uzavřít, může se kupující domáhat nahrazení projevu vůle soudem – žalobu je ale nutné podat do jednoho roku.
- Rozestavěnou jednotku lze zapsat do katastru už během výstavby, což umožňuje financovat nákup hypotékou ještě před dokončením stavby.
Co je smlouva o smlouvě budoucí kupní
SoBK je závazek uzavřít v budoucnu konkrétní kupní smlouvu, ne převod vlastnictví. Developeři ji používají u novostaveb proto, že bytová jednotka jako samostatná věc často právně vznikne až prohlášením vlastníka po dokončení stavby.
Podle § 1785 občanského zákoníku musí mít obsah budoucí smlouvy určený alespoň obecným způsobem – u bytu tedy typicky konkrétní jednotku, podlahovou plochu, standard vybavení a kupní cenu. Protože zamýšlená budoucí smlouva je kupní smlouva o nemovitosti, musí mít písemnou formu i samotná SoBK. Odlišuje se tím od rezervační smlouvy, která jen dočasně vyhrazuje nemovitost konkrétnímu zájemci.
Jak chránit zálohy placené developerovi
Kupní cenu v novostavbě developer obvykle vybírá po splátkách vázaných na fáze výstavby. Peníze by měly směřovat na vázaný účet, přes bankovní záruku nebo advokátní či notářskou úschovu – ne přímo na běžný účet developera.
Riziko spočívá v tom, že kupující platí ještě před vznikem jednotky i před zápisem vlastnictví do katastru – pokud by developer mezitím upadl do platební neschopnosti, hrozí ztráta zaplacených záloh. Ochranu proto řeší stejné nástroje jako u úschovy kupní ceny, jen rozložené do více plateb podle harmonogramu výstavby. Hospodářskou situaci developera je vhodné ověřit i v insolvenčním rejstříku – podrobněji viz insolvence a nemovitost.
„U novostavby vždy trvám na tom, aby platby šly přes vázaný účet nebo úschovu a byly rozložené podle skutečného postupu stavby, ne splatné najednou předem. Stejně důležité je zkontrolovat, zda smlouva obsahuje konkrétní termín uzavření řádné kupní smlouvy a sankci za jeho nedodržení.“
Michal Prouza, provozovatel služby ČtiLV
Rozdíl oproti přímé kupní smlouvě
SoBK a přímá kupní smlouva se liší v tom, co strany zavazují udělat a kdy vzniká vlastnictví:
| Hledisko | Smlouva o smlouvě budoucí kupní | Přímá kupní smlouva |
|---|---|---|
| Kdy se používá | U novostaveb ve fázi výstavby, dokud jednotka právně neexistuje jako samostatná věc | U dokončených nemovitostí, kde jednotka nebo pozemek už existuje a je zapsaná v katastru |
| Co strany zavazuje | Uzavřít v budoucnu řádnou kupní smlouvu za dohodnutých podmínek | Přímo převést vlastnictví návrhem na vklad do katastru nemovitostí |
| Kdy vzniká vlastnictví | Až vkladem na základě navazující kupní smlouvy – ne podpisem smlouvy o smlouvě budoucí | Vkladem do katastru na základě této kupní smlouvy |
| Typické riziko | Prodlení nebo úpadek developera ještě před dokončením a předáním stavby | Skryté vady nemovitosti zjištěné až po podpisu a předání |
Na co se zaměřit před podpisem smlouvy o smlouvě budoucí kupní
- Zkontrolujte určitost předmětu koupě
Smlouva musí přesně identifikovat konkrétní jednotku, podlahovou plochu, standard vybavení a příslušenství (sklep, parkovací stání) – nejen orientační popis projektu.
- Ověřte platební harmonogram
Splátky by měly být vázané na dokončení jednotlivých fází výstavby, ne splatné jednorázově dopředu bez vazby na skutečný postup prací.
- Trvejte na vázaném účtu nebo úschově
Peníze by měly být chráněné bankovní zárukou, vázaným účtem nebo advokátní či notářskou úschovou až do dokončení stavby a vkladu vlastnictví, ne volně na účtu developera.
- Zkontrolujte termín a sankce za prodlení
Ověřte přesný termín uzavření řádné kupní smlouvy i sankci pro developera za jeho nedodržení, případně právo od SoBK odstoupit.
- Prověřte developera v obchodním a insolvenčním rejstříku
Ověřte hospodářskou situaci developera na or.justice.cz a isir.justice.cz – probíhající insolvenční řízení výrazně zvyšuje riziko ztráty zaplacených záloh.
- Zjistěte možnost zápisu rozestavěné jednotky
Pokud plánujete koupi financovat hypotékou, ověřte, zda lze rozestavěnou jednotku zapsat do katastru už během výstavby a čerpat úvěr postupně.
Časté dotazy
- Stávám se podpisem smlouvy o smlouvě budoucí kupní vlastníkem bytu?
- Ne. SoBK vlastnictví nepřevádí, jen zavazuje strany uzavřít v budoucnu řádnou kupní smlouvu. Vlastníkem se stanete až vkladem do katastru nemovitostí na jejím základě.
- Musí mít smlouva o smlouvě budoucí písemnou formu?
- Ano, musí mít stejnou formu jako zamýšlená budoucí smlouva. Protože kupní smlouva o nemovitosti vyžaduje písemnou formu, musí ji mít i SoBK.
- Co když developer odmítne uzavřít slíbenou kupní smlouvu?
- Kupující se může domáhat u soudu nahrazení chybějícího projevu vůle nebo náhrady škody. Žalobu je ale nutné podat do jednoho roku od okamžiku, kdy měla být budoucí smlouva uzavřena.
- Jak si ochránit zálohy placené developerovi před dokončením stavby?
- Sjednáním plateb přes vázaný účet, bankovní záruku nebo advokátní či notářskou úschovu, ne přímou platbou na běžný účet developera, a rozložením splátek podle postupu výstavby.
- Lze byt v novostavbě financovat hypotékou ještě před dokončením?
- Ano, pokud je možné zapsat rozestavěnou jednotku do katastru nemovitostí – banka pak může úvěr čerpat postupně podle rozestavěnosti stavby.
- Jaký je rozdíl mezi rezervační smlouvou a smlouvou o smlouvě budoucí kupní?
- Rezervační smlouva jen dočasně vyhrazuje nemovitost konkrétnímu zájemci za poplatek. Smlouva o smlouvě budoucí kupní je závazný slib obou stran uzavřít v budoucnu konkrétní kupní smlouvu za dohodnutých podmínek.
Zdroje a další čtení
- Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník — § 1785–1788 – smlouva o smlouvě budoucí; § 2586 a násl. – kupní smlouva