Kupní smlouva na nemovitost bez uvedení kupní ceny: je platná?
Léta se mělo za jisté, že kupní smlouva na nemovitost bez uvedené kupní ceny je neurčitá, a tedy neplatná. Čerstvý rozsudek Nejvyššího soudu z dubna 2026 tuto formalistickou praxi zmírnil. Vysvětlíme, co přesně soud řekl a kdy taková smlouva obstojí.
Je kupní smlouva na nemovitost bez uvedení kupní ceny platná?
Podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 24 Cdo 81/2026 (9. 4. 2026) ano – pokud z písemné smlouvy jasně vyplývá vůle stran uzavřít úplatný převod i bez určení částky. V takovém případě se podle § 2085 odst. 2 občanského zákoníku, použitelného na nemovitosti přiměřeně přes § 2131, stává kupní cenou cena obvyklá při uzavření smlouvy za obdobných podmínek. Bez takové výslovné vůle ve smlouvě může být neurčitost ceny nadále důvodem k zamítnutí vkladu do katastru.
- Podle § 2080 je cena ujednána dostatečně určitě, je-li ujednán alespoň způsob jejího určení – vágní „dle dohody stran“ nestačí.
- § 2085 odst. 2 řeší situaci, kdy strany vědomě cenu neurčí: cenou je pak cena obvyklá.
- Podle § 2131 se toto pravidlo použije přiměřeně i na koupi nemovité věci.
- NS v 24 Cdo 81/2026 (9. 4. 2026) korigoval dřívější formalistickou praxi, která smlouvu bez ceny automaticky považovala za neurčitou.
- Podmínkou je, aby ze smlouvy byla zřejmá vůle stran uzavřít úplatnou smlouvu i bez určení ceny – ne jen opomenutí cenu uvést.
- I tak je u většiny transakcí praktičtější uvést přesnou částku kvůli úschově, dani z příjmu a vypořádání SJM.
Co řekl Nejvyšší soud v rozsudku 24 Cdo 81/2026?
Nejvyšší soud připustil, že kupní smlouva na nemovitost může obsahovat ujednání o ceně odkazem na cenu obvyklou podle § 2085 odst. 2, aniž by taková smlouva byla neurčitá nebo důvodem k zamítnutí vkladu do katastru.
Dosavadní soudní i katastrální praxe byla k absenci konkrétní částky v kupní smlouvě na nemovitost spíše formalistická – neuvedení kupní ceny bylo bráno jako neurčitost ujednání, a tedy jako důvod neplatnosti celé smlouvy (a v návaznosti i důvod k zamítnutí vkladu vlastnického práva). Rozsudek z 9. 4. 2026 tento přístup zmírnil: pokud z písemné smlouvy zřetelně vyplývá, že strany chtěly uzavřít úplatný převod, a zároveň si byly vědomy, že konkrétní částku neurčují, uplatní se náhradní pravidlo o ceně obvyklé podle § 2085 odst. 2 – přiměřeně i na nemovitosti přes § 2131.
„Rozsudek nic nemění na tom, že cenu je lepší ve smlouvě uvést. Řeší jen hraniční případ, kdy strany cenu vědomě neurčí a chtějí i tak smlouvu uzavřít – třeba mezi rodinnými příslušníky. Bez jasně vyjádřené vůle v textu smlouvy katastr i nadále může vklad pro neurčitost zamítnout.“
Michal Prouza, provozovatel služby ČtiLV
Jak se určuje kupní cena podle občanského zákoníku?
Cena musí být ujednána alespoň způsobem jejího určení (vzorec, odkaz na ceník, znalecký posudek); vágní odkaz na „dohodu stran“ bez dalšího nestačí. Chtějí-li strany smlouvu uzavřít i bez určení ceny, nastupuje cena obvyklá.
„Mají-li strany vůli uzavřít kupní smlouvu bez určení kupní ceny, platí za ujednanou kupní cena, za niž se týž nebo srovnatelný předmět v době uzavření smlouvy a za obdobných smluvních podmínek obvykle prodává.“
§ 2085 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
Podle § 2080 je kupní cena ujednána dostatečně určitě, je-li ujednán alespoň způsob jejího určení – například kalkulačním vzorcem, odkazem na ceník prodávajícího, určením třetí osobou (typicky znalcem) nebo odkazem na objektivní kritérium jako tržní cenu. Nestačí ale jen vágní odkaz typu „dle dohody stran“ bez dalšího upřesnění. Ustanovení § 2085 odst. 2 jde ještě dál: řeší situaci, kdy strany cenu neurčí vůbec, ale zároveň dají najevo, že chtějí smlouvu uzavřít i tak. Podle § 2131 se ustanovení o koupi movitých věcí (včetně § 2085 odst. 2) použijí přiměřeně i na koupi nemovité věci.
Jaký to má dopad na zápis do katastru?
Katastr nemůže zamítnout vklad vlastnického práva jen proto, že smlouva neuvádí konkrétní částku, pokud z ní jasně plyne vůle stran uzavřít úplatný převod bez určení ceny.
Katastrální úřad u návrhu na vklad ověřuje mimo jiné, zda je smlouva dostatečně určitá. Před rozsudkem 24 Cdo 81/2026 byla absence kupní ceny běžným důvodem k zamítnutí vkladu pro neurčitost právního jednání. Po rozsudku by měl katastr posoudit, zda ze znění smlouvy vyplývá výslovná vůle stran uzavřít úplatný převod bez určení ceny – pokud ano, důvod k zamítnutí odpadá. Bez takové výslovné formulace ale riziko zamítnutí přetrvává, protože katastr musí vycházet jen z textu předložené listiny, ne z dodatečného výkladu úmyslu stran.
Jak formulovat kupní smlouvu na nemovitost bez uvedení přesné ceny
- Zvažte, zda ujednání bez ceny skutečně potřebujete
Přesná částka je jednodušší pro úschovu, daňové účely i vypořádání SJM – ujednání bez ceny se hodí spíš pro výjimečné, nesporné situace.
- Ve smlouvě výslovně uveďte, že jde o úplatný převod
Musí být zřejmé, že nejde o darování, ale o koupi za úplatu, jejíž výše se neurčuje.
- Výslovně uveďte, že strany cenu vědomě neurčují
Ze smlouvy musí plynout vůle uzavřít ji i bez určení konkrétní částky – ne jen mlčení o ceně.
- Odkažte na § 2085 odst. 2 občanského zákoníku
Výslovný odkaz usnadní katastru i případnému soudu posouzení, že strany si byly vědomy náhradního pravidla o ceně obvyklé.
- Počítejte s možným budoucím dokazováním obvyklé ceny
Při sporu o výši plnění bude nutné cenu obvyklou prokázat, typicky srovnáním prodejů nebo znaleckým posudkem.
Časté dotazy
- Je kupní smlouva na nemovitost bez uvedené kupní ceny neplatná?
- Ne automaticky. Nejvyšší soud v rozsudku sp. zn. 24 Cdo 81/2026 z 9. 4. 2026 potvrdil, že pokud z písemné smlouvy jasně vyplývá vůle stran uzavřít úplatnou smlouvu i bez určení konkrétní částky, uplatní se § 2085 odst. 2 a kupní cenou se stává cena obvyklá. Dřívější formalistická praxe, která takovou smlouvu bez dalšího považovala za neurčitou, tím byla korigována.
- Jaká podmínka musí být splněna, aby smlouva bez ceny obstála?
- Ze smlouvy musí být zřejmé, že jde o úplatný převod (ne darování) a že strany si byly vědomy, že cenu neurčují, a přesto chtěly smlouvu uzavřít. Nestačí cenu jen opomenout nebo ji nechat vyplynout z mlčení smlouvy – vůle uzavřít smlouvu bez určení ceny musí být ze znění patrná.
- Co je cena obvyklá podle § 2085 odst. 2?
- Cena, za kterou se týž nebo srovnatelný předmět v době uzavření smlouvy a za obdobných smluvních podmínek obvykle prodává. V praxi ji lze zjistit srovnáním realizovaných prodejů obdobných nemovitostí v daném místě a čase, případně znaleckým posudkem, pokud strany nebo katastr její výši zpochybní.
- Platí § 2085 odst. 2 i pro koupi nemovitosti?
- Ano. Jde o ustanovení v obecné části úpravy koupě (movitých věcí), ale § 2131 určuje, že se na koupi nemovité věci ustanovení o koupi movitých věcí použijí přiměřeně – tedy včetně pravidla o ceně obvyklé.
- Může katastr zamítnout vklad jen proto, že smlouva neuvádí konkrétní částku?
- Podle rozhodnutí Nejvyššího soudu ne, pokud smlouva jasně vyjadřuje vůli stran uzavřít úplatný převod bez určení ceny. Do rozhodnutí šlo o spornou otázku a katastrální praxe byla spíše formalistická – bez takové výslovné vůle ve smlouvě ale katastr návrh na vklad nadále může zamítnout pro neurčitost.
- Je přesto lepší kupní cenu ve smlouvě uvést?
- Ano, ve většině případů. Přesná částka je potřeba i pro úschovu kupní ceny, případné daňové posouzení nebo vypořádání SJM, a nevyžaduje složité dokazování obvyklé ceny při pozdějším sporu. Ujednání bez ceny podle § 2085 odst. 2 se hodí spíš pro výjimečné situace (např. mezi spřízněnými osobami, které si nechtějí cenu předem sjednávat).
- Jak se cena obvyklá liší od ceny zjištěné znaleckým posudkem pro daňové účely?
- Cena obvyklá podle § 2085 odst. 2 je soukromoprávní pojem pro účely samotné kupní smlouvy. Cena zjištěná znaleckým posudkem se používá typicky pro daňové účely (např. u daně z příjmu při neúměrném zkrácení). Obě čísla se v praxi často blíží, ale nejde o totéž a nemusí se shodovat.
- Co když se strany na obvyklé ceně neshodnou?
- Spor o výši obvyklé ceny řeší soud, typicky na základě znaleckého posudku. Prokazování je proto v praxi náročnější než u smlouvy s pevně sjednanou částkou – další důvod, proč se ujednání bez ceny hodí spíš pro nesporné, důvěryhodné vztahy mezi stranami.
Zdroje a další čtení
- Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník — § 2079–2131 – kupní smlouva, určitost ceny, cena obvyklá a přiměřené použití na nemovitosti