Odpočet úroků z hypotéky z daní
Kdo splácí hypotéku nebo jiný úvěr na bydlení, může si zaplacené úroky odečíst od základu daně z příjmů. Vysvětlíme, jaký limit platí pro starší a novější úvěry, jaké podmínky musíte splnit a jak si odpočet krok za krokem uplatnit – jako zaměstnanec i jako OSVČ.
Kolik úroků z hypotéky si mohu odečíst od daní?
Zaplacené úroky z hypotéky nebo jiného úvěru na bydlení lze podle § 15 zákona o daních z příjmů odečíst od základu daně, pokud nemovitost slouží k vlastnímu trvalému bydlení. Limit je 300 000 Kč ročně u úvěrů sjednaných do konce roku 2020 a 150 000 Kč ročně u úvěrů sjednaných od roku 2021, a to za celou společně hospodařící domácnost, ne za každou osobu zvlášť. Zaměstnanci odpočet uplatní v ročním zúčtování daně u zaměstnavatele, OSVČ v daňovém přiznání.
- Odečíst lze jen skutečně zaplacené úroky za daný rok, nikdy jistinu ani poplatky spojené s úvěrem.
- Limit je 300 000 Kč ročně u úvěrů sjednaných do 31. 12. 2020 a 150 000 Kč ročně u úvěrů od 1. 1. 2021.
- Limit platí na celou domácnost, ne na osobu – pokud odpočet uplatňuje víc spoludlužníků, součet jejich odpočtů nesmí limit překročit.
- Nemovitost musí sloužit k vlastní trvalé bytové potřebě – u pronajímané nebo podnikatelské nemovitosti odpočet nelze uplatnit.
- Základem je každoroční potvrzení o výši zaplacených úroků od banky nebo stavební spořitelny.
- Od zdaňovacího období 2026 se odpočet rozšiřuje i na členy bytových družstev, kteří splácejí anuitu na svůj družstevní byt.
Kdo má na odpočet nárok a kolik lze odečíst
Nárok má dlužník nebo kterýkoli ze spoludlužníků úvěru na bydlení od banky či stavební spořitelny – typicky úvěru zajištěného zástavním právem k nemovitosti, viz koupě nemovitosti se zástavním právem. Odečíst lze jen skutečně zaplacené úroky za daný rok.
Pokud úvěr splácí víc osob společně (např. manželé nebo jiní spoludlužníci ve stejné domácnosti), mohou si úroky rozdělit podle vlastní dohody – celkový součet jejich odpočtů ale nesmí překročit zákonný limit stanovený na jednu společně hospodařící domácnost, ne na každou osobu zvlášť.
Limit 300 000 Kč a 150 000 Kč: kdy platí který
Výše limitu se odvíjí od data, kdy byl úvěr sjednán, ne od aktuálního roku:
| Ukazatel | Úvěr sjednaný do 31. 12. 2020 | Úvěr sjednaný od 1. 1. 2021 |
|---|---|---|
| Kdy byl úvěr sjednán | Do 31. 12. 2020 | Od 1. 1. 2021 |
| Maximální roční odpočet úroků | 300 000 Kč za domácnost | 150 000 Kč za domácnost |
Novinkou od zdaňovacího období 2026 je rozšíření odpočtu i na členy bytových družstev, kteří splácejí anuitu na svůj družstevní byt, dosud si takoví členové úroky obsažené v anuitě odečíst nemohli, i když ekonomicky splácejí obdobný úvěr jako vlastníci bytu v osobním vlastnictví.
Podmínky: vlastní bydlení, jen úroky, ne jistina
Odpočet lze uplatnit jen na úroky z úvěru použitého na financování vlastní bytové potřeby – bydlení dlužníka nebo jeho rodiny. U nemovitosti sloužící zčásti k bydlení a zčásti k pronájmu či podnikání se odpočet poměrně krátí.
Odpočet se týká výhradně zaplacených úroků, nikdy ne splátek jistiny ani poplatků spojených s úvěrem. Jde o jinou úlevu než daň z nemovitých věcí (opakovaná roční daň z vlastnictví nemovitosti) nebo daň z příjmu z prodeje nemovitosti – odpočet úroků snižuje základ daně z běžných příjmů dlužníka, ne daň spojenou s vlastnictvím nebo prodejem nemovitosti.
„Nejčastější chybou je zapomenuté potvrzení o úrocích – banky ho posílají na začátku roku, ale klienti ho v mzdové účtárně odevzdají pozdě, nebo si o něj zapomenou požádat v internetovém bankovnictví.“
Michal Prouza, provozovatel služby ČtiLV
Jak odpočet úroků uplatnit krok za krokem
- Ověřte, že úvěr splňuje podmínky
Nemovitost musí sloužit k vaší vlastní trvalé bytové potřebě – u pronajímané nebo čistě podnikatelské nemovitosti odpočet neuplatníte.
- Vyžádejte si potvrzení o zaplacených úrocích
Banka nebo stavební spořitelna potvrzení obvykle posílá automaticky na začátku roku, případně je k dispozici v internetovém bankovnictví.
- Zjistěte platný limit podle data sjednání úvěru
300 000 Kč ročně u úvěrů sjednaných do 31. 12. 2020, 150 000 Kč ročně u úvěrů sjednaných od 1. 1. 2021 – vždy za celou domácnost.
- Dohodněte si rozdělení odpočtu se spoludlužníky
Pokud úvěr splácí víc osob ve společné domácnosti, rozdělte si odpočet tak, aby součet nepřekročil zákonný limit.
- Zaměstnanec: odevzdejte potvrzení mzdové účtárně
Do 15. února předejte potvrzení o zaplacených úrocích za uplynulý rok zaměstnavateli k ročnímu zúčtování daně.
- OSVČ: uveďte úroky v daňovém přiznání
Osoby samostatně výdělečně činné zahrnou zaplacené úroky přímo do přiznání k dani z příjmů fyzických osob.
Časté dotazy
- Kolik úroků z hypotéky si mohu odečíst od daní v roce 2026?
- Až 300 000 Kč ročně u úvěru sjednaného do 31. 12. 2020, nebo až 150 000 Kč ročně u úvěru sjednaného od 1. 1. 2021 – vždy jde o limit za celou domácnost, ne za osobu.
- Můžu si odečíst i splátky jistiny, ne jen úroky?
- Ne, odpočet se týká výhradně skutečně zaplacených úroků za daný rok. Splátky jistiny ani poplatky spojené s úvěrem si odečíst nelze.
- Platí limit na osobu, nebo na celou domácnost?
- Na celou společně hospodařící domácnost. Pokud úvěr splácí víc spoludlužníků, součet všech jejich odpočtů nesmí zákonný limit překročit.
- Jak odpočet uplatní zaměstnanec a jak OSVČ?
- Zaměstnanec odevzdá potvrzení o zaplacených úrocích do 15. února mzdové účtárně k ročnímu zúčtování daně, OSVČ úroky uvede přímo ve svém daňovém přiznání.
- Můžu odpočet uplatnit u pronajímané nemovitosti?
- Ne, odpočet je vázaný na vlastní trvalou bytovou potřebu. U nemovitosti využívané zčásti k pronájmu nebo podnikání se odpočet poměrně krátí podle podílu vlastního bydlení.
- Týká se odpočet i členů bytových družstev?
- Ano, od zdaňovacího období 2026 se odpočet rozšiřuje i na úroky obsažené v anuitě, kterou splácejí členové bytových družstev za svůj družstevní byt.
Zdroje a další čtení
- Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů — § 15 odst. 3–4 – odpočet úroků z úvěru na bydlení