Opuštění nemovité věci: kdy skutečně připadne státu (rozsudek NS 2025)
Dlouhodobě neudržovaná nebo neužívaná nemovitost může podle občanského zákoníku připadnout státu. Rozsudek Nejvyššího soudu ze 3. 9. 2025 ale připomíná, že zápis státu v katastru ještě neznamená konec sporu o skutečné vlastnictví.
Kdy nemovitost skutečně připadne státu jako opuštěná?
Nevykonává-li vlastník vlastnické právo k nemovité věci po dobu deseti let, platí podle § 1050 odst. 2 občanského zákoníku vyvratitelná domněnka, že ji opustil. Opuštěná nemovitá věc pak podle § 1045 odst. 2 připadá do vlastnictví státu. Katastrální úřad zapíše stát jako vlastníka na základě § 65 odst. 9 katastrálního zákona – Nejvyšší soud ale v rozsudku ze dne 3. 9. 2025, sp. zn. 22 Cdo 1268/2025, zdůraznil, že jde jen o procesní pravidlo pro zápis, ne o nevyvratitelnou domněnku ani fikci opuštění. Skutečný vlastník nebo jeho dědic se proto může domáhat ochrany i po zápisu státu.
- Desetiletá nečinnost vlastníka (§ 1050 odst. 2 NOZ) zakládá jen vyvratitelnou domněnku opuštění, ne automatickou ztrátu vlastnictví.
- Opuštěná nemovitá věc připadá státu podle § 1045 odst. 2 občanského zákoníku.
- Katastrální úřad zapisuje stát podle § 65 odst. 9 katastrálního zákona – jde o čistě procesní ustanovení.
- NS 3. 9. 2025 (22 Cdo 1268/2025): zápis státu nezakládá nevyvratitelnou domněnku ani fikci opuštění, hmotněprávní nabytí musí splnit podmínky NOZ.
- Skutečný vlastník nebo dědic se může domáhat určení vlastnictví i po zápisu státu v katastru.
- ÚZSVM po roce 2024 (10 let od účinnosti NOZ) zveřejňuje výzvy vlastníkům nedostatečně identifikovaných nemovitostí.
Co znamená opuštění nemovité věci?
Vlastník, který nemovitou věc po dobu deseti let fakticky nedrží, neplatí za ni daně ani jinak nevykonává vlastnické právo, se podle zákona domněle vzdal vlastnictví – pokud domněnku nevyvrátí.
Institut opuštění (derelikce) upravuje § 1050 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník: nevykonává-li vlastník vlastnické právo k nemovité věci po dobu deseti let, má se za to, že ji opustil. Slova „má se za to“ znamenají vyvratitelnou právní domněnku – jde o výchozí stav, který může konkrétní vlastník nebo jeho dědic u soudu prokazatelně vyvrátit, například doložením, že o nemovitost fakticky pečoval nebo že o svém vlastnictví nevěděl z omluvitelného důvodu.
Jak nemovitost přechází na stát?
Opuštěná nemovitá věc připadá do vlastnictví státu podle § 1045 odst. 2 občanského zákoníku; katastrální úřad tuto skutečnost zaznamená podle procesního pravidla v § 65 odst. 9 katastrálního zákona.
Zatímco u opuštěné movité věci platí, že nikomu nepatří a kdokoli si ji může přivlastnit, u nemovité věci občanský zákoník volí jiné řešení: podle § 1045 odst. 2 taková věc připadá rovnou do vlastnictví státu, aby nemovitost nezůstala bez vlastníka. Katastrální úřad k zápisu státu jako vlastníka přistupuje na základě § 65 odst. 9 katastrálního zákona (256/2013 Sb.), který popisuje, jak úřad s domněnkou opuštění při vedení katastru zachází.
„Zápis státu v katastru je důležitý evidenční krok, ale sám o sobě spor o vlastnictví nekončí – teprve soud může domněnku opuštění potvrdit, nebo ji na návrh skutečného vlastníka vyvrátit.“
Michal Prouza, provozovatel služby ČtiLV
Co řekl Nejvyšší soud v rozsudku 22 Cdo 1268/2025?
Nejvyšší soud upřesnil, že procesní pravidlo pro zápis státu do katastru nelze zaměňovat s hmotněprávní ztrátou vlastnictví – obě roviny se posuzují samostatně.
V rozsudku ze dne 3. 9. 2025, sp. zn. 22 Cdo 1268/2025, se Nejvyšší soud zabýval situací, kdy se stát domáhal ochrany vlastnického práva k nemovitosti jen s odkazem na svůj zápis v katastru podle § 65 odst. 9 katastrálního zákona. Soud uvedl, že toto ustanovení upravuje pouze procesní postup katastrálního úřadu při aplikaci vyvratitelné domněnky opuštění, a nezakládá nevyvratitelnou domněnku ani fikci, že k opuštění skutečně došlo. Aby stát vlastnictví hmotněprávně nabyl, musí být splněny podmínky § 1050 odst. 2 a § 1045 odst. 2 občanského zákoníku – a pokud stát nemovitost fakticky drží, může vlastnictví nabýt i samostatně, vydržením.
Jak se bránit, pokud je vaše nemovitost zapsána na stát
- Ověřte aktuální zápis na listu vlastnictví
Zjistěte v katastru nemovitostí, zda je jako vlastník skutečně zapsán stát a od kdy, případně kdo je uveden jako předchozí vlastník.
- Shromážděte důkazy o výkonu vlastnického práva
Připravte doklady o tom, že jste se o nemovitost v posledních deseti letech starali – úhrady daně z nemovitých věcí, pojištění, faktury za údržbu, svědecké výpovědi sousedů.
- Reagujte na výzvu ÚZSVM, pokud byla zveřejněna
Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových zveřejňuje seznamy nemovitostí s nedostatečně identifikovaným vlastníkem – přihlaste se a doložte své vlastnictví.
- Podejte žalobu na určení vlastnického práva
Pokud úřad vaše vlastnictví neuzná, domněnku opuštění lze vyvrátit jen u soudu žalobou na určení, že jste vlastníkem, ne pouhou námitkou katastrálnímu úřadu.
- Nechte pravomocný rozsudek promítnout do katastru
Po úspěchu ve sporu podejte katastrálnímu úřadu návrh na opravu zápisu podle pravomocného rozhodnutí soudu.
Časté dotazy
- Co znamená, že je nemovitá věc opuštěná?
- Podle § 1050 odst. 2 občanského zákoníku platí vyvratitelná domněnka, že vlastník nemovitou věc opustil, pokud k ní po dobu deseti let nevykonává vlastnické právo. Nejde o automatickou ztrátu vlastnictví, ale o domněnku, kterou lze u soudu vyvrátit.
- Čím se opuštění nemovitosti liší od odúmrti?
- Odúmrť nastává, když zůstavitel zemře a nemá žádného dědice – majetek pak připadne státu jako odúmrť podle dědického práva. Opuštění je jiný mechanismus: žijící vlastník po dobu deseti let fakticky nevykonává své vlastnické právo, aniž by zemřel nebo věc výslovně komukoli převedl.
- Nabývá stát vlastnictví automaticky zápisem v katastru?
- Ne. Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 3. 9. 2025, sp. zn. 22 Cdo 1268/2025, uvedl, že § 65 odst. 9 katastrálního zákona je jen procesní pravidlo pro postup katastrálního úřadu, ne nevyvratitelná domněnka nebo fikce opuštění. Hmotněprávní nabytí vlastnictví státem musí splňovat podmínky § 1050 odst. 2 a § 1045 odst. 2 občanského zákoníku.
- Může se skutečný vlastník bránit, i když je v katastru zapsán stát?
- Ano. Zápis státu jako vlastníka je jen evidenční ("papírový") stav s domněnkou správnosti, ne konečné rozhodnutí o vlastnictví. Skutečný vlastník nebo jeho dědic se může u soudu domáhat určení, že vlastníkem je on, a domněnku opuštění vyvrátit.
- Co dělá ÚZSVM, když nemovitost připadne státu?
- Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových zveřejňuje výzvy vlastníkům nedostatečně identifikovaných nebo dlouhodobě neobhospodařovaných nemovitostí, aby se přihlásili a domněnku opuštění vyvrátili, než s nemovitostí naloží jako se státním majetkem.
- Může stát nabýt nemovitost i jinak než opuštěním?
- Ano, pokud se stát ujme faktické držby nemovitosti a jsou splněny zákonné podmínky, může vlastnictví nabýt i vydržením – nezávisle na tom, zda platí domněnka opuštění podle § 1050 odst. 2.
- Co když domněnku opuštění nikdo nevyvrátí?
- Pak zůstává v platnosti a nemovitá věc podle § 1045 odst. 2 občanského zákoníku připadá do vlastnictví státu; ten s ní dál nakládá podle zákona o majetku České republiky, typicky prostřednictvím ÚZSVM.
Zdroje a další čtení
- Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník — § 1045 a § 1050 – opuštění věci a nabytí vlastnictví státem
- Zákon č. 256/2013 Sb., katastrální zákon — § 65 odst. 9 – postup při zápisu domněnky opuštění
- Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 1268/2025 ze dne 3. 9. 2025
- ÚZSVM – výzvy vlastníkům nedostatečně identifikovaných nemovitostí