Realitní zákon: povinnosti realitního makléře
Prodáváte nebo kupujete nemovitost přes realitní kancelář? Vysvětlíme, co makléři ukládá zákon o realitním zprostředkování (39/2020 Sb.) – povinné pojištění, odbornou způsobilost, zákaz vlastní úschovy peněz i informační povinnost vůči klientovi.
Co musí realitní makléř dodržovat podle zákona?
Realitní makléř (realitní zprostředkovatel) musí mít odbornou způsobilost a vázanou živnost, uzavřenou písemnou zprostředkovatelskou smlouvu a po celou dobu podnikání sjednané pojištění odpovědnosti s limitem plnění nejméně 1 750 000 Kč na jednu událost. Podle zákona o realitním zprostředkování (39/2020 Sb.) navíc nesmí z vlastní iniciativy nabízet úschovu peněz klienta – kupní cena by měla jít vždy do advokátní, notářské nebo bankovní úschovy.
- Realitní zprostředkování je vázaná živnost vyžadující prokázanou odbornou způsobilost.
- Makléř musí mít po celou dobu podnikání pojištění odpovědnosti nejméně 1 750 000 Kč na událost.
- Úschovu peněz klienta nesmí nabízet z vlastní iniciativy – jen na výslovnou písemnou žádost klienta a jen přes banku, notáře, advokáta nebo exekutora.
- Makléř má informační povinnost vůči klientovi o podstatných skutečnostech týkajících se nemovitosti.
- Živnostenské oprávnění makléře lze zdarma ověřit online ve veřejném živnostenském rejstříku.
Kdo je realitní zprostředkovatel
Zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, zavedl pro realitní makléře vázanou živnost: zprostředkovávat prodej, koupi nebo nájem nemovitosti smí jen ten, kdo prokáže odbornou způsobilost – odpovídající vzdělání spolu s praxí, nebo profesní zkoušku v oboru. Vztah mezi klientem a makléřem se řídí písemnou zprostředkovatelskou smlouvou, která musí obsahovat mimo jiné výši provize a podmínky výhradního (exkluzivního) zastoupení, pokud si je strany sjednají.
„Odborná způsobilost a pojištění makléře řeší jen málokdo – pozornost se soustředí na cenu a lokalitu nemovitosti. Přitom právě od toho, jestli má makléř platné pojištění, se odvíjí, zda se klient v případě jeho pochybení vůbec domůže náhrady škody.“
Michal Prouza, provozovatel služby ČtiLV
Povinné pojištění odpovědnosti
Realitní zprostředkovatel musí být po celou dobu výkonu realitního zprostředkování pojištěn pro případ povinnosti nahradit újmu způsobenou touto činností. Zákon stanoví minimální limit pojistného plnění ve výši 1 750 000 Kč na jednu pojistnou událost a 3 500 000 Kč pro případ souběhu více pojistných událostí v jednom roce. Toto pojištění chrání klienta například tehdy, když makléř svým pochybením – třeba chybnou informací o právním stavu nemovitosti – způsobí škodu.
Úschova peněz a informační povinnost
Podle § 14 zákona o realitním zprostředkování realitní zprostředkovatel nesmí z vlastní iniciativy nabízet klientovi úschovu peněžních prostředků, typicky kupní ceny nebo rezervačního poplatku. Vyžádá-li si klient úschovu výslovně a písemně na zvláštní listině, smí ji makléř zajistit jen prostřednictvím odděleného bankovního účtu, banky, notáře, advokáta nebo soudního exekutora – nikdy tak, že by peníze držel sám na běžném účtu kanceláře. Proto se u koupě nemovitosti doporučuje sjednávat advokátní, notářskou nebo bankovní úschovu přímo, ne přes realitní kancelář. Makléř má zároveň zákonnou informační povinnost – musí klienta i druhou stranu pravdivě informovat o skutečnostech podstatných pro rozhodnutí o uzavření smlouvy, včetně právních vad nemovitosti, a jednat s odbornou péčí.
Upozornění: Informace jsou orientační a nejsou právní službou. Konkrétní obsah zprostředkovatelské smlouvy i rozsah informační povinnosti se může lišit případ od případu – v případě nejasností nebo sporu s makléřem doporučujeme konzultaci s advokátem, případně podnět České obchodní inspekci.
Jak si makléře ověřit
- Ověřte si vázanou živnost „realitní zprostředkování“ ve veřejné části živnostenského rejstříku – zdarma a bez registrace.
- Vyžádejte si potvrzení o platném pojištění odpovědnosti a jeho limitech.
- Přečtěte si zprostředkovatelskou smlouvu – výši provize, dobu trvání výhradního zastoupení i podmínky výpovědi.
- Ověřte, že se kupní cena bude platit do advokátní, notářské nebo bankovní úschovy, ne na účet realitní kanceláře.
- Před podpisem smlouvy si nechte od makléře poskytnout všechny podklady k nemovitosti, na které máte podle zákona nárok.
Časté dotazy
- Musí mít realitní makléř nějaké oprávnění k podnikání?
- Ano. Realitní zprostředkování je od roku 2020 vázaná živnost – makléř musí prokázat odbornou způsobilost (odpovídající vzdělání a praxi, nebo profesní zkoušku) a je zapsaný ve veřejně dostupném živnostenském rejstříku.
- Jaké pojištění musí mít realitní makléř?
- Zákon o realitním zprostředkování vyžaduje pojištění odpovědnosti za újmu způsobenou výkonem realitního zprostředkování s limitem plnění nejméně 1 750 000 Kč na jednu pojistnou událost a 3 500 000 Kč pro případ souběhu více pojistných událostí v jednom roce.
- Smí realitní makléř sám držet moji kupní cenu v úschově?
- Z vlastní iniciativy úschovu peněz nabízet nesmí. Pokud si ji klient výslovně a písemně na zvláštní listině vyžádá, musí ji makléř zajistit přes oddělený bankovní účet, banku, notáře, advokáta nebo soudního exekutora – ne tak, že by peníze držel sám na běžném účtu kanceláře.
- Jaké informace o nemovitosti mi musí makléř poskytnout?
- Zákon ukládá makléři informační povinnost ohledně skutečností podstatných pro rozhodnutí zájemce – například o právních vadách nemovitosti, věcných břemenech nebo probíhajících řízeních – a povinnost jednat s odbornou péčí v zájmu klienta.
- Jak si realitního makléře před podpisem smlouvy ověřím?
- Živnostenské oprávnění k realitnímu zprostředkování lze zdarma ověřit ve veřejné části živnostenského rejstříku; platnost pojištění odpovědnosti je vhodné si vyžádat přímo od makléře nebo makléřské kanceláře.
Zdroje a další čtení
- Zákon o realitním zprostředkování (39/2020 Sb.) — odborná způsobilost, pojištění a úschova peněz
- Živnostenský rejstřík – veřejné údaje — ověření živnostenského oprávnění makléře