Kdy musí vzniknout SVJ: bytový dům s pěti a více jednotkami
Ne každý bytový dům musí mít společenství vlastníků. Zákon založení SVJ přikazuje jen od určitého počtu jednotek a vlastníků – a bez něj katastr neprovede další prodej bytu ve vašem domě. Vysvětlíme, kdy vznik SVJ hlídá zákon a kdo dům spravuje tam, kde SVJ vzniknout nemusí.
Kdy musí v bytovém domě vzniknout SVJ?
Podle § 1200 odst. 1 občanského zákoníku jsou vlastníci jednotek povinni založit společenství vlastníků, jakmile v domě je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň čtyři patří čtyřem různým vlastníkům. Nesplní-li tuto povinnost, katastrální úřad podle § 1200 odst. 2 neprovede vklad vlastnického práva k žádné další jednotce v domě, dokud vlastníci založení SVJ neprokážou. Pod tímto prahem SVJ vzniknout nemusí – dům pak spravuje vlastník s nadpolovičním podílem, případně vlastníky zvolený správce.
- Založení SVJ je povinné od pěti jednotek, z nichž alespoň čtyři patří čtyřem různým vlastníkům (§ 1200 odst. 1 NOZ).
- Bez prokázání vzniku SVJ katastr neprovede vklad vlastnického práva k další jednotce v domě.
- Pod zákonným prahem lze SVJ založit i dobrovolně, ale jen se souhlasem všech vlastníků jednotek.
- Dům bez SVJ spravuje vlastník s nadpolovičním podílem na společných částech, jinak vlastníky zvolený správce (§ 1204 NOZ).
- Soud může takového správce na návrh vlastníka jednotky odvolat z důležitého důvodu.
- Do počtu jednotek se počítají i nebytové prostory a garážová stání se samostatným listem vlastnictví.
Kdy je založení SVJ povinné?
Založení společenství vlastníků je ze zákona povinné, jakmile bytový dům má alespoň pět jednotek, z nichž alespoň čtyři patří čtyřem různým vlastníkům.
„Vlastníci jednotek jsou povinni založit společenství vlastníků, pokud počet jednotek v domě dosáhne alespoň pěti a alespoň čtyři jednotky jsou ve vlastnictví čtyř různých vlastníků.“
§ 1200 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
Práh je záměrně dvojí – nestačí jen počet jednotek, ale i rozdělení vlastnictví mezi více osob. Dům s pěti jednotkami, který celý patří jedinému developerovi, tak povinnost založit SVJ zatím nemá; jakmile ale developer prodá čtvrtý byt čtvrtému odlišnému vlastníkovi, povinnost se aktivuje bez ohledu na to, zda si toho kdokoli z vlastníků všiml. Společenství se zakládá schválením stanov ve formě veřejné listiny – buď již prohlášením vlastníka při vzniku bytového spoluvlastnictví, nebo dodatečně na ustavující schůzi vlastníků jednotek.
Co hrozí, když SVJ přes povinnost nevznikne?
Bez prokázaného založení SVJ katastrální úřad neprovede vklad vlastnického práva k žádné další jednotce v domě – další prodej bytu se tak fakticky zablokuje.
Zákon vynucuje povinnost založit SVJ nepřímo, přes katastr nemovitostí. Podle § 1200 odst. 2 katastrální úřad neprovede vklad vlastnického práva k jednotce pro nového nabyvatele, dokud vlastníci neprokážou, že společenství bylo založeno. V praxi to znamená, že prodávající v domě, kde povinnost vznikla, ale SVJ nikdo nezaložil, nemůže dokončit prodej svého bytu – katastrální úřad návrh na vklad přeruší a vyzve k doložení založení SVJ, teprve poté v řízení pokračuje.
„Tohle pravidlo nejčastěji trápí menší domy, kde majitelé roky fungovali bez SVJ na základě sousedské dohody – a zjistí ho až ve chvíli, kdy chtějí byt prodat a notář nebo realitní makléř jim řekne, že se bez založení SVJ vklad zastaví.“
Michal Prouza, provozovatel služby ČtiLV
Kdo spravuje dům, kde SVJ vzniknout nemusí?
Dům pod zákonným prahem spravuje vlastník s nadpolovičním podílem na společných částech; není-li takový vlastník, zvolí si vlastníci jednotek správce většinou hlasů.
„Má-li některý vlastník jednotky na společných částech podíl větší než poloviční, stává se správcem. Není-li takový vlastník jednotky, zvolí vlastníci jednotek správce většinou hlasů.“
§ 1204 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
I bez právnické osoby typu SVJ tak dům má vždy někoho, kdo za jeho správu odpovídá – ať už jde o vlastníka s většinovým podílem, nebo o osobu zvolenou ostatními vlastníky. Správce svolává shromáždění vlastníků jednotek k rozhodování o zásadních otázkách správy domu a pozemku a vybírá příspěvky na náklady s ní spojené. Ukáže-li se volba nevhodná, může kterýkoli z vlastníků jednotek navrhnout soudu, aby správce odvolal a jmenoval nového – podmínkou je jen důležitý důvod, ne pouhá nespokojenost menšiny vlastníků.
Jak postupovat, chybí-li v domě povinné SVJ
- Ověřte počet jednotek a vlastníků v domě
Zkontrolujte v katastru nemovitostí, zda dům má alespoň pět jednotek a zda alespoň čtyři patří čtyřem různým vlastníkům.
- Svolejte ustavující schůzi vlastníků jednotek
Na schůzi se schvalují stanovy společenství; nebyly-li stanoveny už prohlášením vlastníka, je potřeba veřejná listina.
- Zvolte statutární orgán společenství
Nejčastěji výbor nebo předsedu společenství, který bude SVJ navenek zastupovat.
- Podejte návrh na zápis společenství do veřejného rejstříku
Společenství vzniká jako právnická osoba až zápisem do rejstříku společenství vlastníků jednotek vedeného rejstříkovým soudem.
- Doložte založení SVJ katastrálnímu úřadu při dalším prodeji jednotky
Až po tomto doložení katastr dokončí vklad vlastnického práva k prodávané jednotce.
Časté dotazy
- Kdy musí v bytovém domě povinně vzniknout SVJ?
- Podle § 1200 odst. 1 občanského zákoníku jsou vlastníci jednotek povinni založit společenství vlastníků, jakmile počet jednotek v domě dosáhne alespoň pěti a alespoň čtyři z nich jsou ve vlastnictví čtyř různých vlastníků.
- Čím se liší povinný a dobrovolný vznik SVJ?
- Nad práh pěti jednotek a čtyř různých vlastníků je založení SVJ ze zákona povinné. Pod tímto prahem SVJ vzniknout nemusí, ale vlastníci jednotek se mohou dohodnout, že ho založí i tak – typicky proto, aby dům měl jasnou správní strukturu a vlastní bankovní účet na fond oprav.
- Jak se SVJ zakládá, jakmile vznikne povinnost?
- Společenství se zakládá schválením stanov. Byla-li stanovena prohlášením vlastníka nebo dohodnuta ve smlouvě o výstavbě už při vzniku bytového spoluvlastnictví, není potřeba je znovu schvalovat; jinak jejich schválení vyžaduje souhlas všech vlastníků jednotek nebo většinové rozhodnutí na ustavující schůzi ve formě veřejné listiny.
- Co se stane, když povinnost založit SVJ nikdo nesplní?
- Podle § 1200 odst. 2 katastrální úřad neprovede vklad vlastnického práva k další jednotce v domě ve prospěch nového nabyvatele, dokud vlastníci neprokážou, že společenství bylo založeno. V praxi to blokuje další prodej bytů v domě, dokud se SVJ nezaloží.
- Kdo spravuje dům, ve kterém SVJ nevzniklo?
- Má-li některý z vlastníků jednotek na společných částech podíl větší než poloviční, stává se správcem domu ze zákona. Není-li takový vlastník, zvolí vlastníci jednotek správce většinou hlasů (§ 1204 občanského zákoníku).
- Může soud takto určeného správce odvolat?
- Ano. Na návrh kteréhokoli vlastníka jednotky soud správce odvolá a jmenuje nového, existuje-li pro to důležitý důvod – například pokud správce dlouhodobě neplní své povinnosti nebo jedná v rozporu se zájmy ostatních vlastníků.
- Musí se založením SVJ pod prahem pěti jednotek souhlasit úplně všichni vlastníci?
- Ano, u dobrovolného založení pod zákonným prahem se vyžaduje shoda všech vlastníků jednotek na obsahu stanov – na rozdíl od ustavující schůze nad prahem, kde může postačovat většina přítomných hlasů.
- Počítají se do prahu pěti jednotek i nebytové prostory nebo garážová stání?
- Rozhodující je počet jednotek vymezených v prohlášení vlastníka nebo v katastru, bez ohledu na to, zda jde o byt, ateliér nebo nebytový prostor – klíčové je jen to, že jde o samostatné jednotky s vlastními listy vlastnictví, ne kolik z nich slouží k bydlení.
Zdroje a další čtení
- Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník — § 1194–1216 – bytové spoluvlastnictví, vznik a správa společenství vlastníků