Prohlášení vlastníka podle starého zákona o vlastnictví bytů (72/1994 Sb.)
U starších domů rozdělených na byty ještě před rokem 2014 najdete na listu vlastnictví spoluvlastnické podíly počítané jinak, než jak je dnes zvykem u novostaveb. Vysvětlíme, proč prohlášení vlastníka podle zrušeného zákona č. 72/1994 Sb. zůstává v platnosti, jak se podle něj podíl počítal a proč odlišný způsob výpočtu sám o sobě není vadou.
Platí ještě dnes prohlášení vlastníka učiněné podle starého zákona o vlastnictví bytů?
Ano, plně platí. Zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, byl k 1. 1. 2014 zrušen a nahrazen úpravou bytového spoluvlastnictví v občanském zákoníku, prohlášení vlastníka učiněná podle něj do konce roku 2013 ale zůstávají v platnosti podle přechodného ustanovení § 3063 občanského zákoníku: nabyl-li někdo vlastnictví alespoň k jedné jednotce v domě podle starého zákona ještě před účinností nového občanského zákoníku, vznikají i všechny další jednotky v tomtéž domě podle dosavadních předpisů. V takovém domě se proto spoluvlastnický podíl na společných částech dál řídí starým, povinně jednotným výpočtem – poměrem podlahové plochy jednotky k celkové podlahové ploše všech jednotek v domě – i když je dům v jiných ohledech dávno spravován podle současného práva.
- Zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, byl zrušen k 1. 1. 2014, ale prohlášení vlastníka učiněná podle něj do té doby zůstávají platná.
- Zachování starého režimu zajišťuje přechodné ustanovení § 3063 občanského zákoníku – rozhodující je, zda nabyvatel nabyl vlastnictví alespoň k jedné jednotce v domě ještě podle starého zákona.
- Podle starého zákona se spoluvlastnický podíl počítal povinně jen jedním způsobem: poměrem podlahové plochy jednotky k celkové podlahové ploše všech jednotek v domě.
- Současný § 1161 občanského zákoníku vychází ze stejného poměru jako výchozí pravidlo, ale umožňuje prohlášení stanovit podíl i jinak – s přihlédnutím k povaze, velikosti a umístění bytu (koeficienty).
- Rozdílný způsob výpočtu podílu mezi starším a novějším domem sám o sobě není vadou ani důvodem k obavám při koupi.
- U domů se jednotkami podle starého zákona nese bytová jednotka i dnes stejná práva a povinnosti jako jednotka podle nového práva, včetně účasti v SVJ.
Co je prohlášení vlastníka podle starého zákona o vlastnictví bytů
Prohlášení vlastníka podle zákona č. 72/1994 Sb. je právní úkon, kterým vlastník budovy do konce roku 2013 rozdělil dům na jednotlivé byty (jednotky) a určil jejich spoluvlastnické podíly na společných částech domu.
Do konce roku 2013 upravoval vznik bytových jednotek samostatný zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů. Vlastník budovy (nebo spoluvlastníci dohodou) jím prohlášením rozdělil dům na jednotlivé byty či nebytové prostory a ke každému určil odpovídající podíl na společných částech domu, a u rodinných domů i pozemku. Na rozdíl od dnešní úpravy staré právo pojímalo byt a podíl na společných částech jako dvě oddělené položky, které bylo nutné v každé smlouvě o převodu jednotky výslovně uvést – chybějící údaj o velikosti podílu byl typicky důvodem k zamítnutí návrhu na vklad.
Proč prohlášení platí i po zrušení zákona č. 72/1994 Sb.
Zákon č. 72/1994 Sb. zrušil k 1. 1. 2014 občanský zákoník, jeho § 3063 ale zachovává platnost starších prohlášení a starý způsob vzniku jednotek pro celý dům, ve kterém byla první jednotka nabyta ještě podle starého zákona.
Občanský zákoník (89/2012 Sb.) přinesl od 1. 1. 2014 zcela novou úpravu bytového spoluvlastnictví, ve které je jednotka už nedělitelně tvořena bytem i podílem na společných částech dohromady. Aby ale zrušení starého zákona nezpůsobilo právní zmatek u domů, kde už byly byty částečně převedeny, obsahuje občanský zákoník přechodné ustanovení § 3063: „Nabyl-li vlastnického práva alespoň k jedné jednotce v domě s byty a nebytovými prostory přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nabyvatel podle zákona č. 72/1994 Sb. […], vznikne i po dni nabytí účinnosti tohoto zákona vlastnické právo k dalším jednotkám v tomto domě podle dosavadních právních předpisů.” Jinými slovy: stačilo, aby první byt v domě přešel na nabyvatele ještě do konce roku 2013, a celý dům zůstává navždy v režimu starého zákona – i další jednotky v něm budou i po roce 2014 vznikat podle stejných pravidel jako dosud, ne podle nové úpravy NOZ. Zákonodárce tímto řešením sledoval jednotný režim v rámci jednoho domu – v jedné budově tak nemohou vedle sebe existovat jednotky vzniklé podle starého i nového práva.
Jak se podle starého zákona počítal spoluvlastnický podíl
Zákon č. 72/1994 Sb. stanovil jediný povinný způsob výpočtu: podíl na společných částech domu odpovídal poměru podlahové plochy jednotky k celkové podlahové ploše všech jednotek v domě, bez možnosti použít jiná kritéria.
Podle starého zákona o vlastnictví bytů se velikost spoluvlastnického podílu na společných částech domu určovala výhradně poměrem podlahové plochy jednotky k celkové podlahové ploše všech jednotek v domě – šlo o jediné zákonem povolené hledisko, bez ohledu na patro, orientaci ke světovým stranám, standard vybavení nebo jiné okolnosti ovlivňující hodnotu bytu. Aktuální § 1161 občanského zákoníku vychází ze stejného poměru jako výchozí (dispozitivní) pravidlo, výslovně ale připouští, aby prohlášení vlastníka určilo podíly i jinak – s přihlédnutím k povaze, velikosti a umístění bytu (v praxi pomocí koeficientů zohledňujících například podlaží nebo orientaci). Proto se u novějších domů se srovnatelně velkými byty na listu vlastnictví někdy objevují mírně odlišné podíly, než jaké by odpovídaly čisté podlahové ploše.
| Hledisko | Starý zákon (72/1994 Sb.) | Občanský zákoník (od 2014) |
|---|---|---|
| Právní základ vzniku jednotky | Prohlášení vlastníka podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů | Prohlášení vlastníka podle § 1166 a násl. občanského zákoníku (89/2012 Sb.) |
| Rozsah jednotky | Byt (nebytový prostor) + spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku odděleně | Byt + neoddělitelně spojený podíl na společných částech domu a pozemku v jednom celku |
| Výpočet spoluvlastnického podílu | Povinně poměrem podlahové plochy jednotky k celkové podlahové ploše všech jednotek v domě | Stejný poměr jako výchozí pravidlo, prohlášení ale může podíl určit jinak s přihlédnutím k povaze, velikosti a umístění bytu (koeficienty) |
| Uvádění podílu v kupní smlouvě | Povinné – chybějící údaj byl důvodem k zamítnutí návrhu na vklad | Není nutné výslovně uvádět, podíl přechází spolu s jednotkou automaticky |
Co to znamená pro kupujícího staršího bytu
Odlišný způsob výpočtu spoluvlastnického podílu u staršího domu sám o sobě není vadou ani chybou v katastru – jde jen o projev toho, podle jakého zákona dům vznikl.
Kupující staršího bytu se může setkat s tím, že podíl na společných částech domu na listu vlastnictví neodpovídá přesně poměru podlahových ploch, který by čekal podle zjednodušené představy o novém právu – nebo naopak, že u staršího domu je podíl počítán čistě podle podlahové plochy, zatímco sousední novostavba používá jemnější koeficienty. Žádná z těchto variant sama o sobě neznamená chybu: rozhodující je, podle jakého zákona a prohlášení jednotky v domě vznikly. Při kontrole nemovitosti před koupí má proto smysl ověřit spíš to, zda aktuální podíl na listu vlastnictví odpovídá platnému prohlášení vlastníka (nebo pozdějším dohodám o změně), než se snažit dopočítat podíl podle vzorce, který pro daný dům vůbec neplatí. Práva a povinnosti vlastníka jednotky – včetně účasti v společenství vlastníků jednotek – jsou přitom stejná bez ohledu na to, podle kterého zákona jednotka v domě vznikla.
Časté dotazy
- Je prohlášení vlastníka podle zákona č. 72/1994 Sb. dnes ještě platné?
- Ano. Zákon č. 72/1994 Sb. byl k 1. 1. 2014 zrušen, prohlášení vlastníka učiněná podle něj ale podle § 3063 občanského zákoníku zůstávají v platnosti a jednotky v takovém domě se dál řídí dosavadními předpisy.
- Proč se ve stejném domě nemohou objevit jednotky podle starého i nového zákona?
- Protože § 3063 občanského zákoníku stanoví, že stačí, aby první jednotka v domě vznikla podle starého zákona před 1. 1. 2014, a všechny další jednotky v tomtéž domě vznikají podle stejných, dosavadních předpisů – zákonodárce tím sledoval jednotný režim v rámci jedné budovy.
- Jak se podle starého zákona počítal spoluvlastnický podíl na společných částech domu?
- Výhradně poměrem podlahové plochy jednotky k celkové podlahové ploše všech jednotek v domě – šlo o jediné zákonem povolené hledisko, bez možnosti zohlednit patro, orientaci nebo jiné okolnosti.
- Čím se výpočet podílu podle starého zákona liší od dnešního občanského zákoníku?
- Občanský zákoník vychází ze stejného poměru podlahových ploch jako výchozí pravidlo, ale umožňuje prohlášení vlastníka určit podíly i jinak s přihlédnutím k povaze, velikosti a umístění bytu – typicky pomocí koeficientů, které starý zákon neumožňoval.
- Znamená jiný způsob výpočtu podílu u staršího domu chybu na listu vlastnictví?
- Ne. Jde jen o projev toho, podle jakého zákona dům a jeho jednotky vznikly – rozdílný, ale zákonem odpovídající způsob výpočtu není vadou ani důvodem k obavám při koupi.
- Má vlastník jednotky vzniklé podle starého zákona jiná práva než vlastník jednotky podle NOZ?
- Ne, práva a povinnosti vlastníka jednotky, včetně účasti ve společenství vlastníků jednotek, jsou stejné bez ohledu na to, podle kterého zákona jednotka v domě vznikla.
Zdroje a další čtení
- Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník — § 3063 – přechodné ustanovení; § 1161 – velikost podílu na společných částech
- Zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů (zrušen k 1. 1. 2014) — § 8 odst. 2 – výpočet spoluvlastnického podílu poměrem podlahových ploch
- ČÚZK – Nahlížení do katastru nemovitostí — ověření aktuálního zápisu podílu na listu vlastnictví