Pozemek pod silnicí nebo místní komunikací: nárok na náhradu
Ne každá silnice stojí na pozemku, který stát nebo obec skutečně vykoupili. Pokud podle listu vlastnictví patří pozemek pod komunikací dál vám, máte nárok na řešení – od dodatečného vyvlastnění až po náhradu za dosavadní bezesmluvní užívání. Vysvětlíme, jak na to.
Co dělat, když silnice nebo místní komunikace vede po mém nevykoupeném pozemku?
Vlastnictví pozemku se samotnou stavbou komunikace v katastru nemění – zůstáváte jeho vlastníkem. Vlastník komunikace (stát, kraj nebo obec) může takový pozemek podle § 17 zákona č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích, dodatečně vyvlastnit, nebo se s vámi dohodnout na odkupu. Do vyřešení vlastnictví vám jako vlastníkovi pozemku náleží nárok na vydání bezdůvodného obohacení podle § 2991 občanského zákoníku – ve výši obvyklého nájemného za celou dobu užívání pozemku bez právního titulu.
- Vlastnictví pozemku pod komunikací se samotnou stavbou silnice nemění – zůstáváte v katastru zapsáni jako vlastník.
- § 17 zákona o pozemních komunikacích umožňuje pozemek pod dálnicí, silnicí či místní komunikací dodatečně vyvlastnit.
- O vyvlastnění žádá vlastník komunikace, ne soukromý vlastník pozemku – ten ho ale může k jednání vyzvat.
- Do vyřešení vlastnictví má vlastník pozemku nárok na bezdůvodné obohacení ve výši obvyklého nájemného (§ 2991).
- Nárok vzniká průběžně po celou dobu užívání bez právního titulu, ne jen jednorázově.
- Jde o jiný institut než účelová komunikace na soukromém pozemku, kterou vlastník sám veřejnosti věnoval k užívání.
- Nejvyšší soud v roce 2026 potvrdil, že ani náhradní komunikaci postavenou investorem si investor neponechá jako svůj majetek.
Zůstáváte vlastníkem, i když po pozemku vede silnice?
Ano. Vybudování dálnice, silnice nebo místní komunikace na pozemku samo o sobě vlastnictví v katastru nemění – ke změně vlastníka je vždy potřeba smlouva, vyvlastnění nebo jiný zákonný titul.
V praxi se poměrně často stává, že silnice nebo místní komunikace byla historicky postavena na pozemku, který nikdy nebyl formálně vykoupen ani vyvlastněn – typicky u starších staveb z dob, kdy se majetkoprávní vztahy k pozemkům pod komunikacemi neřešily důsledně. List vlastnictví v takovém případě dál uvádí jako vlastníka soukromou osobu, přestože pozemek fakticky užívá stát, kraj nebo obec jako součást veřejné komunikace. Tento nesoulad mezi fakticitou a právním stavem sám o sobě nezaniká uplynutím času – řešit ho může jen dohoda, vyvlastnění, nebo výjimečně vydržení.
Dodatečné vyvlastnění podle § 17 zákona o pozemních komunikacích
Vlastník komunikace může podle § 17 zákona o pozemních komunikacích požádat o vyvlastnění pozemku, na kterém byla dálnice, silnice nebo místní komunikace zřízena na cizím pozemku – i dodatečně, po jejím vybudování.
Zákon č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích, řadí dálnice, silnice a místní komunikace I. třídy mezi stavby ve veřejném zájmu a umožňuje k nim vyvlastnit potřebné pozemky – mimo jiné i tehdy, byla-li komunikace na cizím pozemku již zřízena. Žádost o takové (dodatečné) vyvlastnění podává vlastník komunikace: Ředitelství silnic a dálnic u dálnic a silnic I. třídy, kraj u silnic II. a III. třídy, obec u místních komunikací. Soukromý vlastník pozemku sám vyvlastnění zahájit nemůže, může ale vlastníka komunikace písemně vyzvat k jednání o odkupu nebo o zahájení vyvlastňovacího řízení – a případný spor o náhradu mezi tím řešit jako bezdůvodné obohacení (viz níže).
„Vlastníci takových pozemků často ani nevědí, že jim dosud patří půda pod veřejnou silnicí, a promlčují si tak nárok na náhradu za roky zpětně. První krok je vždy ověřit aktuální zápis v katastru a písemně kontaktovat správce komunikace.“
Michal Prouza, provozovatel služby ČtiLV
Nárok na náhradu za dosavadní bezesmluvní užívání
Dokud vlastník komunikace pozemek užívá bez právního titulu, vzniká mu bezdůvodné obohacení, které je podle § 2991 povinen vlastníkovi pozemku vydat ve výši obvyklého nájemného.
„Kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil.“
§ 2991 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
Podle ustálené judikatury Nejvyššího soudu se výše bezdůvodného obohacení za užívání pozemku bez právního titulu (tedy i pozemku pod veřejnou komunikací) odvíjí od výše nájemného, které by za srovnatelný pozemek v daném místě a čase bylo obvyklé sjednat. Nárok vzniká průběžně po celou dobu neoprávněného užívání, ne jen jako jednorázová platba – vlastník pozemku ho proto může uplatnit i zpětně za předchozí roky, s ohledem na promlčecí lhůtu jednotlivých dílčích nároků. Nejvyšší soud v roce 2026 k tomu doplnil související princip: ani náhradní veřejnou komunikaci vybudovanou soukromým investorem si investor neponechá jako svůj majetek – patří vlastníkovi původní komunikace, typicky obci nebo státu, a role investora je čistě kompenzační.
Jak postupovat, když komunikace zabírá váš nevykoupený pozemek
- Ověřte aktuální zápis vlastnictví v katastru nemovitostí
Zkontrolujte, zda jste u pozemku pod komunikací skutečně stále vedeni jako vlastník a zda katastrální mapa odpovídá skutečnému průběhu komunikace.
- Zjistěte, kdo je vlastníkem komunikace
U dálnic a silnic I. třídy jde o stát (ŘSD), u silnic II. a III. třídy o kraj, u místních komunikací o obec.
- Písemně vyzvěte vlastníka komunikace k jednání
Navrhněte odkup pozemku nebo zahájení vyvlastňovacího řízení podle § 17 zákona o pozemních komunikacích.
- Uplatněte nárok na vydání bezdůvodného obohacení
Za dobu dosavadního užívání pozemku bez právního titulu, ve výši obvyklého nájemného podle § 2991 občanského zákoníku.
- Nedojde-li k dohodě, zvažte žalobu u soudu
Řešit lze jak samotný nárok na náhradu, tak (v odůvodněných případech) i podnět k zahájení vyvlastňovacího řízení.
Časté dotazy
- Zůstávám vlastníkem pozemku, i když po něm vede silnice?
- Ano. Samotné vybudování silnice nebo místní komunikace na pozemku vlastnictví v katastru nemění. Vlastníkem zůstáváte, dokud pozemek neprodáte, nedohodnete se s vlastníkem komunikace jinak, nebo dokud nedojde k (dodatečnému) vyvlastnění.
- Kdo může iniciovat dodatečné vyvlastnění pozemku pod komunikací?
- Podle § 17 zákona o pozemních komunikacích o vyvlastnění žádá vlastník komunikace (typicky stát/ŘSD u dálnic a silnic I. třídy, kraj u silnic II. a III. třídy, obec u místních komunikací), ne soukromý vlastník pozemku. Vlastník pozemku ale může vlastníka komunikace k jednání vyzvat a nabídnout mu odkup.
- Mám nárok na náhradu, dokud se vlastnictví pozemku neřeší?
- Ano. Dokud vlastník komunikace pozemek užívá bez právního titulu (bez koupě, nájmu nebo vyvlastnění), vzniká mu bezdůvodné obohacení, které je podle § 2991 občanského zákoníku povinen vlastníkovi pozemku vydat – v praxi ve výši obvyklého nájemného v daném místě a čase.
- Za jak dlouhé období lze náhradu požadovat?
- Nárok na vydání bezdůvodného obohacení vzniká průběžně po celou dobu užívání pozemku bez právního titulu, ne jen jednorázově. Promlčení jednotlivých dílčích nároků se ale posuzuje samostatně, proto je vhodné nárok uplatnit bez zbytečného odkladu a neponechávat ho promlčet.
- Čím se to liší od účelové komunikace na soukromém pozemku?
- Účelová komunikace je nejnižší kategorie pozemní komunikace vznikající z vůle vlastníka, který ji veřejnosti trvale věnoval k užívání – vlastník pozemku ji podle § 7 zákona o pozemních komunikacích musí strpět, ale komunikace zůstává na jeho pozemku bez nároku na vykoupení. Silnice a místní komunikace vyšších tříd naproti tomu buduje a vlastní stát, kraj nebo obec, a pokud tak učiní na cizím pozemku bez jeho vykoupení, jde o zásah do vlastnictví s nárokem na náhradu i případné dodatečné vyvlastnění.
- Patří developerovi náhradní komunikace, kterou sám postavil?
- Ne. Nejvyšší soud v roce 2026 potvrdil, že vlastníkem náhradní veřejné komunikace vybudované investorem (např. developerem) není investor, ale vlastník původní komunikace, typicky obec nebo stát. Role investora je čistě kompenzační – zajistit náhradu za zaniklou veřejnou komunikaci a předat ji do správy jejího vlastníka.
- Musím náhradu vymáhat soudně?
- Nejprve je vhodné vlastníka komunikace (obec, kraj, ŘSD) písemně vyzvat k jednání o odkupu pozemku nebo k narovnání dosavadního bezesmluvního užívání. Pokud se nedohodnete, nárok na vydání bezdůvodného obohacení lze uplatnit žalobou u soudu.
Zdroje a další čtení
- Zákon č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích — § 17 – vyvlastnění pozemků pro dálnice, silnice a místní komunikace
- Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník — § 2991 a násl. – bezdůvodné obohacení